Se loger en Côte d’Ivoire et principalement à Abidjan, est un véritable casse-tête chinois. Malgré la mise en place de différentes politiques de logement via les structures SOGEFIHA et SICOGI, la production de logements sociaux s’est arrêtée depuis bien longtemps. Faisant de nombreux habitants, des ‘‘SDF’’, c’est-à-dire des Sans domicile fixe puisque rares sont les personnes qui sont propriétaires de maison. Mais pourquoi la SICOGI et la SOGEFIHA en qui l’Etat avait placé beaucoup d’espoir n’ont-elles pas pu satisfaire les populations ivoiriennes ? C’est sous le président Félix Houphouët-Boigny que la Côte d’Ivoire a décidé de mettre l’accent sur les logements pour les économiquement faibles avec des logements dits ‘‘ sociaux’’. Ainsi naquirent respectivement en 1962 et 1963, la SICOGI (Société de construction et de gestion immobilière), société d’économie mixte et la SOGEFIHA (Société de gestion et de financement de l’habitat), société d’Etat. Ces deux sociétés deviennent ainsi les déclencheurs de la politique d’habitats sociaux avec comme articulation, la location-vente. Il s’agissait pour ces deux sociétés, de réaliser à bon marché, un habitat de qualité pour la population à revenu moyen. Cette politique sociale visait donc à contenter les ménages à faibles revenus dans l’acquisition de logements adéquats.
Causes de la crise du logement en Côte d’Ivoire
Après avoir produits plusieurs dizaines de milliers de logements, la SOGEFIHA, pour des raisons financières, a en 1979, arrêté de construire des logements, se contentant de gérer le patrimoine acquis. Quant à la SICOGI, depuis sa création jusqu’en 1980, elle consacre plus de 80% de sa production aux logements économiques destinés à être loués. Ce programme va se réaliser avec un appui soutenu de l'Etat pour la production des terrains urbains aménagés et un soutien de divers partenaires financiers : la Caisse autonome d'amortissement, Crédit Côte d'Ivoire, la Banque Nationale pour l'épargne et le Crédit, la Caisse Nationale de Prévoyance Sociale, la CCCE, l'Agence Française de Développement et l'USAID. La SICOGI peut ainsi produire 36 000 logements d'un coût total estimé à 54 milliards de franc CFA. Mais le désengagement de l’Etat et des bailleurs de fonds institutionnels en 1980, amène la SICOGI à s'appuyer sur les banques commerciales locales et à s'orienter vers la production de logements économiques destinés cette fois, à l'accession directe à la propriété. Au total, de 1960 à 1985, ce sont 125 000 logements qui ont été construits. La Sogefiha a été mise en liquidation et la privatisation de la Sicogi est à l’étude. Au grand dam des populations dont un grand nombre avait pu accéder à des logements, évitant du coup la spéculation des propriétaires véreux. « Ainsi, depuis que ces deux structures ont arrêté de produire des logements sociaux, conformément à l’ancienne approche, il n’y a pas eu en direction des ménages ivoiriens, de véritable politique du logement à caractère social. Le secteur privé qui a pris le relais n’en n’a pas fait son cheval de bataille. Si bien que les besoins se sont accumulés dans le temps pour atteindre en stocks, une évaluation d’environ 400.000 logements. Ces besoins s’accumulent à un rythme de 40. 000 logements par an, qui se répartissent à égale partie entre Abidjan et l’intérieur du pays. Ces besoins n’ont pu être satisfaits pour différentes raisons », avait confié il y a quelques mois, au quotidien ‘‘ Le patriote’’, Kaba Nialé, ministre de la Promotion du logement. Malgré l’apport du secteur privé, les résultats n’ont pas donné les effets escomptés. Il s’agissait de mesures d’accompagnement, notamment des mesures d’incitation fiscales et financières, essentiellement en direction de ces opérateurs, aussi bien en ce qui concerne la production que l’acquisition. L’on a accompagné les ménages à faibles revenus qui voulaient acquérir des maisons en aidant donc le système bancaire à retransformer un peu la nature des financements dont ils disposaient. Ces incitations concernent les maisons à caractère social et des maisons à caractère économique, puisque les éligibles atteignent la vingtaine de millions de Fcfa. Au lieu de produire les maisons de 5 à 6 millions Fcfa, l’on a préféré produire les maisons de vingt millions Fcfa pour avoir les mêmes types d’incitation. Mais cela s’est avéré insuffisant, car au-delà de ces incitations, l’Etat n’a pas apporté d’autres incitations financières. Il n’y a pas eu, notamment, d’incitations directes alors que le coût des matériaux augmentait et, par ricochet, celui des maisons. Le stock global en termes de déficit est donc à peu près de 400 000. Ce déficit est de 200 000 à Abidjan et 200.000 à l’intérieur du pays. Mais le déficit par an est de 20.000 logements pour l’intérieur et plus de 20 000 pour Abidjan. Si bien que ce déficit vient grossir le stock qui est là. En réalité, depuis que les structures d’Etat se sont retirées, l’essentiel des maisons qui sont produites (vente ou location), sont le fait de particuliers. Ce ne sont pas des promotions immobilières mais bien des particuliers qui ont investi dans le but de rentabiliser leurs investissements.
Le programme de logements du Président Ouattara
Face a ces déficits cruciaux, le président Alassane Ouattara, dans son programme de société a reconnu que beaucoup d’Ivoiriens sont mal logés, paient des loyers trop élevés, ne sont pas propriétaires de leurs logements et se sentent même condamnés à rester locataires toute leur vie. D’où la mise en œuvre des programmes d'habitat social à la portée de la grande majorité de la population, impulsés par le Ministère de la promotion du logement. Le modèle : une maison de 5 millions de FCFA (Maison ADO), un emprunt de 5 millions de FCFA remboursé sur 25 ans dont la mensualité n'excédera pas 25 000 FCFA. Le président Ouattara estime la demande de logements sociaux neufs à près de 50 000 par an. Il entend donc en construire 10 000 la 1ère année, 20 000 la 2ème année, 30 000 la 3ème année, et 40 000 à 50 000 en régime de croisière. Ces logements sociaux se réaliseront aussi bien à Abidjan qu’à l'intérieur du pays. C’est justement dans ce cadre que sera lancé le programme de logements sociaux du Président Ouattara, qui est l’une des priorités du Chef de l’Etat. Il entrera dans sa phase d’exécution le 09 janvier prochain. A cet effet, le ministre en charge de la Promotion du logement, Nialé KABA, est en ce moment à pied d’œuvre pour les préparatifs de la pose de la première pierre. Elle vise à développer une production de logements répondant aux besoins réels des ménages. Le Ministère de la Promotion du logement a donc mis en place une stratégie axée sur une forte implication de l’Etat, l’intégration de la SICOGI en qualité de promoteur et la promotion des partenariats stratégiques avec le secteur privé. Cette stratégie se décline en six grands principes et six axes d’intervention. Avec comme principes de base, la maîtrise du foncier, la viabilisation des terrains des programmes immobiliers socio-économiques, l’amélioration des mécanismes de financement, la promotion de nouvelles techniques de construction rapide. Mieux, privilégier les constructions en hauteur et attribuer les logements sociaux. Quant au mode opératoire, il s’articule autour de la Caractérisation du logement social, la Promotion des partenariats stratégiques public/ privé, la Redynamisation de l’Agef (Agence de gestion foncière) en lui donnant les moyens nécessaires pour la purge des droits coutumiers, l’immatriculation des terrains et rendre systématique la prise en charge par l’Etat, des travaux de VRD (Voirie et réseaux divers) primaires et secondaires, la Réduction du taux d’intérêt acquéreur, la promotion de l’utilisation de méthodes de construction rapide, l’amélioration du cadre institutionnel et réglementaire par une meilleure implication de la SICOGI dans les programmes de logements sociaux et la création de l’Agence Nationale de l’Habitat. Au total, deux sites ont été retenus. A savoir, Yopougon et la Riviera. Et ce sont au total 2320 logements qui verront le jour, dont une grande partie sortira de terre dans quelques mois.
Les actions de l’Etat pour la réduction des coûts
Les autorités ivoiriennes souhaitent que les coûts soient véritablement accessibles aux plus pauvres. D’où les actions allant dans ce sens. Aussi, le Ministère de la Promotion du Logement qui est le maître d’ouvrage a-t-il en charge, l’identification des guichets de financement afin de mettre à la disposition du CDMH (Compte de mobilisation pour l’habitat) les ressources nécessaires pour le refinancement des crédits acquéreurs, la présélection des acquéreurs afin de limiter les risques d'acquisitions spéculatives des logements sociaux, et la validation des attributions des logements. La maîtrise d’ouvrage déléguée est assurée par la SICOGI qui agit en qualité de promoteur. A ce titre, la SICOGI est chargée de la gestion des acquéreurs. Le partenariat avec le secteur privé a été établi à travers les signatures de contrat d’entreprise pour la construction des logements, respectivement avec le GROUPEMENT SOLIDERE pour la «Cité ADO» à Yopougon et le GROUPEMENT LAFARGE-RPP-FRAME BUILT pour la Riviera 320 logements. Les travaux de VRD des deux sites sont entièrement pris en charge par l’Etat afin de réduire leur incidence sur le coût des logements. Les équipements de proximité prévus sur les deux sites sont également à la charge de l’Etat. Les coûts de cession seront étudiés de manière à assurer à la SICOGI, la rémunération de ses prestations et à couvrir partiellement les charges de l’Etat liées à l’achat des terrains, la viabilisation et les études. Loger les Ivoiriens à moindre coût, c’est possible.
Jean Eric ADINGRA
Causes de la crise du logement en Côte d’Ivoire
Après avoir produits plusieurs dizaines de milliers de logements, la SOGEFIHA, pour des raisons financières, a en 1979, arrêté de construire des logements, se contentant de gérer le patrimoine acquis. Quant à la SICOGI, depuis sa création jusqu’en 1980, elle consacre plus de 80% de sa production aux logements économiques destinés à être loués. Ce programme va se réaliser avec un appui soutenu de l'Etat pour la production des terrains urbains aménagés et un soutien de divers partenaires financiers : la Caisse autonome d'amortissement, Crédit Côte d'Ivoire, la Banque Nationale pour l'épargne et le Crédit, la Caisse Nationale de Prévoyance Sociale, la CCCE, l'Agence Française de Développement et l'USAID. La SICOGI peut ainsi produire 36 000 logements d'un coût total estimé à 54 milliards de franc CFA. Mais le désengagement de l’Etat et des bailleurs de fonds institutionnels en 1980, amène la SICOGI à s'appuyer sur les banques commerciales locales et à s'orienter vers la production de logements économiques destinés cette fois, à l'accession directe à la propriété. Au total, de 1960 à 1985, ce sont 125 000 logements qui ont été construits. La Sogefiha a été mise en liquidation et la privatisation de la Sicogi est à l’étude. Au grand dam des populations dont un grand nombre avait pu accéder à des logements, évitant du coup la spéculation des propriétaires véreux. « Ainsi, depuis que ces deux structures ont arrêté de produire des logements sociaux, conformément à l’ancienne approche, il n’y a pas eu en direction des ménages ivoiriens, de véritable politique du logement à caractère social. Le secteur privé qui a pris le relais n’en n’a pas fait son cheval de bataille. Si bien que les besoins se sont accumulés dans le temps pour atteindre en stocks, une évaluation d’environ 400.000 logements. Ces besoins s’accumulent à un rythme de 40. 000 logements par an, qui se répartissent à égale partie entre Abidjan et l’intérieur du pays. Ces besoins n’ont pu être satisfaits pour différentes raisons », avait confié il y a quelques mois, au quotidien ‘‘ Le patriote’’, Kaba Nialé, ministre de la Promotion du logement. Malgré l’apport du secteur privé, les résultats n’ont pas donné les effets escomptés. Il s’agissait de mesures d’accompagnement, notamment des mesures d’incitation fiscales et financières, essentiellement en direction de ces opérateurs, aussi bien en ce qui concerne la production que l’acquisition. L’on a accompagné les ménages à faibles revenus qui voulaient acquérir des maisons en aidant donc le système bancaire à retransformer un peu la nature des financements dont ils disposaient. Ces incitations concernent les maisons à caractère social et des maisons à caractère économique, puisque les éligibles atteignent la vingtaine de millions de Fcfa. Au lieu de produire les maisons de 5 à 6 millions Fcfa, l’on a préféré produire les maisons de vingt millions Fcfa pour avoir les mêmes types d’incitation. Mais cela s’est avéré insuffisant, car au-delà de ces incitations, l’Etat n’a pas apporté d’autres incitations financières. Il n’y a pas eu, notamment, d’incitations directes alors que le coût des matériaux augmentait et, par ricochet, celui des maisons. Le stock global en termes de déficit est donc à peu près de 400 000. Ce déficit est de 200 000 à Abidjan et 200.000 à l’intérieur du pays. Mais le déficit par an est de 20.000 logements pour l’intérieur et plus de 20 000 pour Abidjan. Si bien que ce déficit vient grossir le stock qui est là. En réalité, depuis que les structures d’Etat se sont retirées, l’essentiel des maisons qui sont produites (vente ou location), sont le fait de particuliers. Ce ne sont pas des promotions immobilières mais bien des particuliers qui ont investi dans le but de rentabiliser leurs investissements.
Le programme de logements du Président Ouattara
Face a ces déficits cruciaux, le président Alassane Ouattara, dans son programme de société a reconnu que beaucoup d’Ivoiriens sont mal logés, paient des loyers trop élevés, ne sont pas propriétaires de leurs logements et se sentent même condamnés à rester locataires toute leur vie. D’où la mise en œuvre des programmes d'habitat social à la portée de la grande majorité de la population, impulsés par le Ministère de la promotion du logement. Le modèle : une maison de 5 millions de FCFA (Maison ADO), un emprunt de 5 millions de FCFA remboursé sur 25 ans dont la mensualité n'excédera pas 25 000 FCFA. Le président Ouattara estime la demande de logements sociaux neufs à près de 50 000 par an. Il entend donc en construire 10 000 la 1ère année, 20 000 la 2ème année, 30 000 la 3ème année, et 40 000 à 50 000 en régime de croisière. Ces logements sociaux se réaliseront aussi bien à Abidjan qu’à l'intérieur du pays. C’est justement dans ce cadre que sera lancé le programme de logements sociaux du Président Ouattara, qui est l’une des priorités du Chef de l’Etat. Il entrera dans sa phase d’exécution le 09 janvier prochain. A cet effet, le ministre en charge de la Promotion du logement, Nialé KABA, est en ce moment à pied d’œuvre pour les préparatifs de la pose de la première pierre. Elle vise à développer une production de logements répondant aux besoins réels des ménages. Le Ministère de la Promotion du logement a donc mis en place une stratégie axée sur une forte implication de l’Etat, l’intégration de la SICOGI en qualité de promoteur et la promotion des partenariats stratégiques avec le secteur privé. Cette stratégie se décline en six grands principes et six axes d’intervention. Avec comme principes de base, la maîtrise du foncier, la viabilisation des terrains des programmes immobiliers socio-économiques, l’amélioration des mécanismes de financement, la promotion de nouvelles techniques de construction rapide. Mieux, privilégier les constructions en hauteur et attribuer les logements sociaux. Quant au mode opératoire, il s’articule autour de la Caractérisation du logement social, la Promotion des partenariats stratégiques public/ privé, la Redynamisation de l’Agef (Agence de gestion foncière) en lui donnant les moyens nécessaires pour la purge des droits coutumiers, l’immatriculation des terrains et rendre systématique la prise en charge par l’Etat, des travaux de VRD (Voirie et réseaux divers) primaires et secondaires, la Réduction du taux d’intérêt acquéreur, la promotion de l’utilisation de méthodes de construction rapide, l’amélioration du cadre institutionnel et réglementaire par une meilleure implication de la SICOGI dans les programmes de logements sociaux et la création de l’Agence Nationale de l’Habitat. Au total, deux sites ont été retenus. A savoir, Yopougon et la Riviera. Et ce sont au total 2320 logements qui verront le jour, dont une grande partie sortira de terre dans quelques mois.
Les actions de l’Etat pour la réduction des coûts
Les autorités ivoiriennes souhaitent que les coûts soient véritablement accessibles aux plus pauvres. D’où les actions allant dans ce sens. Aussi, le Ministère de la Promotion du Logement qui est le maître d’ouvrage a-t-il en charge, l’identification des guichets de financement afin de mettre à la disposition du CDMH (Compte de mobilisation pour l’habitat) les ressources nécessaires pour le refinancement des crédits acquéreurs, la présélection des acquéreurs afin de limiter les risques d'acquisitions spéculatives des logements sociaux, et la validation des attributions des logements. La maîtrise d’ouvrage déléguée est assurée par la SICOGI qui agit en qualité de promoteur. A ce titre, la SICOGI est chargée de la gestion des acquéreurs. Le partenariat avec le secteur privé a été établi à travers les signatures de contrat d’entreprise pour la construction des logements, respectivement avec le GROUPEMENT SOLIDERE pour la «Cité ADO» à Yopougon et le GROUPEMENT LAFARGE-RPP-FRAME BUILT pour la Riviera 320 logements. Les travaux de VRD des deux sites sont entièrement pris en charge par l’Etat afin de réduire leur incidence sur le coût des logements. Les équipements de proximité prévus sur les deux sites sont également à la charge de l’Etat. Les coûts de cession seront étudiés de manière à assurer à la SICOGI, la rémunération de ses prestations et à couvrir partiellement les charges de l’Etat liées à l’achat des terrains, la viabilisation et les études. Loger les Ivoiriens à moindre coût, c’est possible.
Jean Eric ADINGRA
