Banques et immobilier en côte d’ivoire
Q1 ⇒ Quelle est votre appréciation générale de la santé économique de la Côte d’Ivoire ?
Nous devons raisonnablement nous féliciter de la dynamique économique constatée en Côte d’Ivoire au cours de ces dernières années. Sous l’effet conjugué d’un environnement apaisé, de réformes structurantes opportunes et de la confiance d’investisseurs nationaux ou internationaux, cette dynamique est palpable. J’en veux pour preuve les conclusions de la dernière revue du FMI qui a tablé sur une croissance du PIB qui devrait se situer à 8,4% pour l’année 2015 contre 7,9% initialement prévu. Cela traduit bien la réalité de l’embellie économique.
Q2 ⇒ Quelle est la contribution des banques et établissements financiers au financement de l’économie ivoirienne ?
Les chiffres de l’activité des banques au cours de cette année 2015 seront bientôt connus. Vous noterez qu’ils sont de bonne facture. Mais déjà entre 2013 et 2014, les ressources collectées par les banques, de même que les crédits octroyés et les comptes ouverts aux clients ont augmenté de façon significative (+20% pour chacun de ces indicateurs). Sur une période plus longue, entre 2011 et 2014, les prêts bancaires sont passés de 2.228 milliards de FCFA à 3.629 milliards de FCFA (+63%). L’activité de prêts des banques de la place est principalement orientée vers le financement d’investissements portés par les entreprises privées ; si l’on s’en tient à la dernière note de conjoncture sur le système bancaire ivoirien à juin 2015 émanant de la Direction du Trésor, l’on notera que les investissements sont en augmentation dans le domaine des infrastructures socio-économiques, surtout dans la branche des Bâtiments et Travaux Publics. Cette situation est due au soutien apporté par le secteur bancaire, cité comme un « véritable moteur de développement ». Mais au-delà du BTP, les Ivoiriens doivent comprendre que tous les acteurs économiques bénéficient du soutien des banques : l’Etat, les grandes entreprises, les PME, les professionnels, les particuliers.
Q3 ⇒ Dans cette embellie économique, qu’en est-il du secteur immobilier ?
Votre question permet de rappeler un constat de départ, celui du déficit de logement en Côte d’Ivoire. Comme vous le savez, l’Etat a été un acteur clé du logement avec une stratégie de financement basée sur le contrôle de la filière au lendemain de l’indépendance. Son intervention directe à travers les sociétés d’Etat telles que la SOGEFIHA, le GFCI ou la SICOGI répondait à un besoin du moment.
La crise des années 80 a modifié les choses et moyennant des avantages fiscaux, et de nouveaux mécanismes, l’Etat a transféré cette « responsabilité » de la construction de logements vers le secteur privé. Les résultats sont édifiants et nous renseignent sur l’origine du déficit que j’évoquais : 120.000 logements construits par l’Etat avant 1980, contre 26.000 construits par le secteur privé formel, c’est-à-dire les « promotions immobilières », entre 1980 et 2005 sur toute l’étendue du territoire.
Aujourd’hui, les besoins non satisfaits des populations sont estimés à 400.000 logements dont 200.000 pour le District d’Abidjan. Ces besoins devraient s’accroitre de 40.000 à 50.000 unités par an (dont la moitié pour le District d’Abidjan). Ce constat de déficit important a justifié le programme de construction de logements initié par l’Etat, qui a ainsi agréé des opérateurs, leur a aménagé des avantages fiscaux contenus dans la loi de finances 2013, en espérant leur implication dans ce vaste chantier. Si beaucoup a été fait sur ces trois (03) dernières années, force est de constater que du chemin reste à parcourir pour résorber le déficit indiqué. Le début est, malgré tout, très prometteur.
Q4 ⇒ Dans ce contexte, comment évaluez-vous l’implication des banques dans le financement de l’immobilier en Côte d’Ivoire ?
Pour vous répondre franchement, elle doit être améliorée. Une banque comme la BICICI a une volonté stratégique de faire encore plus, qu’il s’agisse du financement aussi bien des promoteurs immobiliers que des acquéreurs à savoir les particuliers et les ménages. En ce qui concerne les promoteurs, nous avons défini un certain nombre de critères qui, lorsqu’ils sont réunis, nous permettent de les accompagner. Ceux-ci tiennent à l’expérience des promoteurs (dans ce secteur, le risque de performance peut s’avérer catastrophique pour une banque s’il n’est pas correctement cerné), leur apport financier minimum dans le projet, la propriété foncière incontestable, la facilité de commercialisation du produit final…ce dernier point étant en lien avec notre deuxième type d’intervention à savoir le crédit acquéreur.
Concernant les acquéreurs (clients particuliers), les conditions à la BICICI ont été récemment revues dans le sens de l’assouplissement. C’est ainsi que la durée maximum de prêt immobilier pour un particulier a été portée de 15 à 20 ans. L’apport personnel a été revu à la baisse ; initialement de 10% notre exigence se situe désormais entre 0% et 5% en fonction des caractéristiques des dossiers. Le taux d’endettement maximum a également été revu, en étant toutefois attentif au « reste à vivre » de l’emprunteur. Les premiers retours que nous avons de nos clients sont très positifs et nous espérons que nos clients ou prospects qui n’ont pas encore eu l’opportunité d’accéder à la propriété immobilière seront sensibles à cette nouvelle approche. Je m’adresse également aux Ivoiriens de la diaspora pour qui l’acquisition de biens immobiliers est un besoin avéré.
Q5 ⇒ Cet accompagnement peut-il se faire aujourd’hui en Côte d’Ivoire dans des conditions de sécurité juridique suffisantes pour une banque comme la vôtre ?
En effet, vous touchez du doigt une difficulté majeure. L’octroi d’un prêt immobilier est assorti de la prise d’une hypothèque sur le bien. Ainsi notre client emprunteur s’engage à faire face à ses engagements de remboursement sur une durée longue, faute de quoi, il pourra être dépossédé par voie de justice du bien financé par la banque. Une hypothèque ne peut être inscrite qu’en présence d’une immatriculation du terrain sur lequel est construit le bien immobilier. Autrement dit, il est nécessaire que le terrain soit matérialisé par un titre foncier régulier, dont l’authenticité est vérifiée par la banque auprès du cadastre. Vous comprenez aisément qu’en cas de litige sur un titre foncier ou pire, en cas d’absence de titre foncier, il est quasiment impossible pour la banque d’octroyer à un client un prêt immobilier. Tout ce qui pourra être initié par l’Etat en vue de fluidifier la délivrance de titres fonciers et de simplifier les mises en jeu d’hypothèques demandées par les banques facilitera l’intervention de celles-ci dans le financement de l’immobilier.
Nous pensons enfin que l’existence d’un fond mutuel de garantie, qui pourrait par exemple être constitué par la contribution de chaque emprunteur à hauteur d’un pourcentage du montant emprunté, serait de nature à sécuriser les prêteurs que sont les banques.
Au total, retenez que nous sommes volontaires dans l’octroi de prêts immobiliers et nous souhaitons continuer à intervenir dans des conditions de risque maîtrisé.
Q6 ⇒ Un vaste programme sur les logements sociaux a été entrepris par l’Etat de Côte d’Ivoire. Quelle est votre appréciation de cette initiative et comment y participent les banques commerciales ?
Il est évident que nous saluons ce programme gouvernemental au regard de la pénurie de logement en Côte d’Ivoire en général et à Abidjan en particulier.
Ce programme de construction de logements sociaux devrait permettre aux populations à revenus modestes d’accéder à la propriété immobilière.
Nous comprenons que cette frange de la population serait intéressée à ce que les taux d’intérêt appliqués par les banques sur les prêts dédiés à ce type de biens, soient inférieurs aux standards pratiqués.
C’est ainsi que l’Association Professionnelle des Banques est en discussion avancée avec l’Etat Ivoirien afin de déterminer le meilleur mécanisme possible, de sorte que toutes les parties y trouvent leur compte.
Je pense que nous devrions avoir une meilleure clarté sur ce sujet très prochainement.
Q7 ⇒ L’un des plus importants RDV de l’immobilier se déroule actuellement jusqu’au 05 décembre. A quoi doit-on s’attendre pour ARCHIBAT 2015, avec la BICICI ?
ARCHIBAT est aujourd’hui un évènement incontournable du paysage immobilier ivoirien et la BICICI est présente à cet important Rendez-vous de l’Architecture et du Bâtiment, comme à chaque édition.
Cette plate-forme d’échanges est l’occasion pour la BICICI de réaffirmer sa volonté de prendre une part active dans le développement de ce secteur en Côte d’Ivoire en proposant à l’ensemble de la population son offre de prêt immobilier aux conditions intéressantes telles que décrites plus haut.
Je précise que cette offre a été pensée pour accompagner efficacement tous ceux qui désirent construire, acheter ou rénover leur maison. Je pense aux jeunes qui ont besoin de s’offrir un toit dans les premières années de leur vie professionnelle. Je pense aussi aux moins jeunes qui doivent faire attention à ne pas atteindre l’âge de la retraite sans être propriétaires de leur résidence principale. Je pense enfin à ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent réaliser un investissement locatif générateur de revenus futurs.
Tout le réseau d’agences de la BICICI se tient à la disposition des clients et prospects, avec des équipes expertes et dédiées, en vue de les accompagner et de les assister véritablement sur leurs projets immobiliers.
Q1 ⇒ Quelle est votre appréciation générale de la santé économique de la Côte d’Ivoire ?
Nous devons raisonnablement nous féliciter de la dynamique économique constatée en Côte d’Ivoire au cours de ces dernières années. Sous l’effet conjugué d’un environnement apaisé, de réformes structurantes opportunes et de la confiance d’investisseurs nationaux ou internationaux, cette dynamique est palpable. J’en veux pour preuve les conclusions de la dernière revue du FMI qui a tablé sur une croissance du PIB qui devrait se situer à 8,4% pour l’année 2015 contre 7,9% initialement prévu. Cela traduit bien la réalité de l’embellie économique.
Q2 ⇒ Quelle est la contribution des banques et établissements financiers au financement de l’économie ivoirienne ?
Les chiffres de l’activité des banques au cours de cette année 2015 seront bientôt connus. Vous noterez qu’ils sont de bonne facture. Mais déjà entre 2013 et 2014, les ressources collectées par les banques, de même que les crédits octroyés et les comptes ouverts aux clients ont augmenté de façon significative (+20% pour chacun de ces indicateurs). Sur une période plus longue, entre 2011 et 2014, les prêts bancaires sont passés de 2.228 milliards de FCFA à 3.629 milliards de FCFA (+63%). L’activité de prêts des banques de la place est principalement orientée vers le financement d’investissements portés par les entreprises privées ; si l’on s’en tient à la dernière note de conjoncture sur le système bancaire ivoirien à juin 2015 émanant de la Direction du Trésor, l’on notera que les investissements sont en augmentation dans le domaine des infrastructures socio-économiques, surtout dans la branche des Bâtiments et Travaux Publics. Cette situation est due au soutien apporté par le secteur bancaire, cité comme un « véritable moteur de développement ». Mais au-delà du BTP, les Ivoiriens doivent comprendre que tous les acteurs économiques bénéficient du soutien des banques : l’Etat, les grandes entreprises, les PME, les professionnels, les particuliers.
Q3 ⇒ Dans cette embellie économique, qu’en est-il du secteur immobilier ?
Votre question permet de rappeler un constat de départ, celui du déficit de logement en Côte d’Ivoire. Comme vous le savez, l’Etat a été un acteur clé du logement avec une stratégie de financement basée sur le contrôle de la filière au lendemain de l’indépendance. Son intervention directe à travers les sociétés d’Etat telles que la SOGEFIHA, le GFCI ou la SICOGI répondait à un besoin du moment.
La crise des années 80 a modifié les choses et moyennant des avantages fiscaux, et de nouveaux mécanismes, l’Etat a transféré cette « responsabilité » de la construction de logements vers le secteur privé. Les résultats sont édifiants et nous renseignent sur l’origine du déficit que j’évoquais : 120.000 logements construits par l’Etat avant 1980, contre 26.000 construits par le secteur privé formel, c’est-à-dire les « promotions immobilières », entre 1980 et 2005 sur toute l’étendue du territoire.
Aujourd’hui, les besoins non satisfaits des populations sont estimés à 400.000 logements dont 200.000 pour le District d’Abidjan. Ces besoins devraient s’accroitre de 40.000 à 50.000 unités par an (dont la moitié pour le District d’Abidjan). Ce constat de déficit important a justifié le programme de construction de logements initié par l’Etat, qui a ainsi agréé des opérateurs, leur a aménagé des avantages fiscaux contenus dans la loi de finances 2013, en espérant leur implication dans ce vaste chantier. Si beaucoup a été fait sur ces trois (03) dernières années, force est de constater que du chemin reste à parcourir pour résorber le déficit indiqué. Le début est, malgré tout, très prometteur.
Q4 ⇒ Dans ce contexte, comment évaluez-vous l’implication des banques dans le financement de l’immobilier en Côte d’Ivoire ?
Pour vous répondre franchement, elle doit être améliorée. Une banque comme la BICICI a une volonté stratégique de faire encore plus, qu’il s’agisse du financement aussi bien des promoteurs immobiliers que des acquéreurs à savoir les particuliers et les ménages. En ce qui concerne les promoteurs, nous avons défini un certain nombre de critères qui, lorsqu’ils sont réunis, nous permettent de les accompagner. Ceux-ci tiennent à l’expérience des promoteurs (dans ce secteur, le risque de performance peut s’avérer catastrophique pour une banque s’il n’est pas correctement cerné), leur apport financier minimum dans le projet, la propriété foncière incontestable, la facilité de commercialisation du produit final…ce dernier point étant en lien avec notre deuxième type d’intervention à savoir le crédit acquéreur.
Concernant les acquéreurs (clients particuliers), les conditions à la BICICI ont été récemment revues dans le sens de l’assouplissement. C’est ainsi que la durée maximum de prêt immobilier pour un particulier a été portée de 15 à 20 ans. L’apport personnel a été revu à la baisse ; initialement de 10% notre exigence se situe désormais entre 0% et 5% en fonction des caractéristiques des dossiers. Le taux d’endettement maximum a également été revu, en étant toutefois attentif au « reste à vivre » de l’emprunteur. Les premiers retours que nous avons de nos clients sont très positifs et nous espérons que nos clients ou prospects qui n’ont pas encore eu l’opportunité d’accéder à la propriété immobilière seront sensibles à cette nouvelle approche. Je m’adresse également aux Ivoiriens de la diaspora pour qui l’acquisition de biens immobiliers est un besoin avéré.
Q5 ⇒ Cet accompagnement peut-il se faire aujourd’hui en Côte d’Ivoire dans des conditions de sécurité juridique suffisantes pour une banque comme la vôtre ?
En effet, vous touchez du doigt une difficulté majeure. L’octroi d’un prêt immobilier est assorti de la prise d’une hypothèque sur le bien. Ainsi notre client emprunteur s’engage à faire face à ses engagements de remboursement sur une durée longue, faute de quoi, il pourra être dépossédé par voie de justice du bien financé par la banque. Une hypothèque ne peut être inscrite qu’en présence d’une immatriculation du terrain sur lequel est construit le bien immobilier. Autrement dit, il est nécessaire que le terrain soit matérialisé par un titre foncier régulier, dont l’authenticité est vérifiée par la banque auprès du cadastre. Vous comprenez aisément qu’en cas de litige sur un titre foncier ou pire, en cas d’absence de titre foncier, il est quasiment impossible pour la banque d’octroyer à un client un prêt immobilier. Tout ce qui pourra être initié par l’Etat en vue de fluidifier la délivrance de titres fonciers et de simplifier les mises en jeu d’hypothèques demandées par les banques facilitera l’intervention de celles-ci dans le financement de l’immobilier.
Nous pensons enfin que l’existence d’un fond mutuel de garantie, qui pourrait par exemple être constitué par la contribution de chaque emprunteur à hauteur d’un pourcentage du montant emprunté, serait de nature à sécuriser les prêteurs que sont les banques.
Au total, retenez que nous sommes volontaires dans l’octroi de prêts immobiliers et nous souhaitons continuer à intervenir dans des conditions de risque maîtrisé.
Q6 ⇒ Un vaste programme sur les logements sociaux a été entrepris par l’Etat de Côte d’Ivoire. Quelle est votre appréciation de cette initiative et comment y participent les banques commerciales ?
Il est évident que nous saluons ce programme gouvernemental au regard de la pénurie de logement en Côte d’Ivoire en général et à Abidjan en particulier.
Ce programme de construction de logements sociaux devrait permettre aux populations à revenus modestes d’accéder à la propriété immobilière.
Nous comprenons que cette frange de la population serait intéressée à ce que les taux d’intérêt appliqués par les banques sur les prêts dédiés à ce type de biens, soient inférieurs aux standards pratiqués.
C’est ainsi que l’Association Professionnelle des Banques est en discussion avancée avec l’Etat Ivoirien afin de déterminer le meilleur mécanisme possible, de sorte que toutes les parties y trouvent leur compte.
Je pense que nous devrions avoir une meilleure clarté sur ce sujet très prochainement.
Q7 ⇒ L’un des plus importants RDV de l’immobilier se déroule actuellement jusqu’au 05 décembre. A quoi doit-on s’attendre pour ARCHIBAT 2015, avec la BICICI ?
ARCHIBAT est aujourd’hui un évènement incontournable du paysage immobilier ivoirien et la BICICI est présente à cet important Rendez-vous de l’Architecture et du Bâtiment, comme à chaque édition.
Cette plate-forme d’échanges est l’occasion pour la BICICI de réaffirmer sa volonté de prendre une part active dans le développement de ce secteur en Côte d’Ivoire en proposant à l’ensemble de la population son offre de prêt immobilier aux conditions intéressantes telles que décrites plus haut.
Je précise que cette offre a été pensée pour accompagner efficacement tous ceux qui désirent construire, acheter ou rénover leur maison. Je pense aux jeunes qui ont besoin de s’offrir un toit dans les premières années de leur vie professionnelle. Je pense aussi aux moins jeunes qui doivent faire attention à ne pas atteindre l’âge de la retraite sans être propriétaires de leur résidence principale. Je pense enfin à ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent réaliser un investissement locatif générateur de revenus futurs.
Tout le réseau d’agences de la BICICI se tient à la disposition des clients et prospects, avec des équipes expertes et dédiées, en vue de les accompagner et de les assister véritablement sur leurs projets immobiliers.
