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Société Publié le samedi 2 juillet 2022 | Treichville Notre Cité

Transformation des cours communes en immeubles: Les avantages et inconvénients d’un nouveau business/Causes et origines du phénomène de la vente des cours communes

La commune de Treichville vit depuis près d’une décennie un phénomène nouveau. La démolition des cours communes pour y bâtir des immeubles. Un nouveau business qui s’étend depuis un certain temps dans toutes les rues et avenues de la cité cosmopolite. Une situation qui a fini par inquiéter les populations. Et ce, à cause de ses nombreuses conséquences.



S’il est vrai que toutes les communes du District d’Abidjan rivalisent pour offrir un meilleur cadre de vie aux habitants, la situation à Treichville commence à agacer les populations. En effet, l’on assiste depuis peu à la démolition des cours communes pour faire place à la construction d’immeubles. A dire vrai, aujourd’hui, les premiers propriétaires de terrain de la cité n’zassa sont passés de vie à trépas. Il n’en reste qu’une poignée que la vieillesse a fortement affaiblie.


Causes et origines du phénomène de la vente des cours communes


Aujourd’hui, force est de constater que la majorité des cours communes dans la commune de Treichville sont aux mains des ayants droits. En d’autres termes, ce sont les héritiers ou enfants de ceux qui ont acheté les terrains et construit à l’époque qui sont en possession de tout. Mais ces derniers pour des raisons diverses, ceux-ci ont commencé à vendre leur terrain. Rencontrés, plusieurs ayant droits, qui ont déjà vendu leur cour commune ont refusé de s’exprimer. Et ce, pour des raisons selon eux de «sécurité». Cependant, ceux qui ont accepté, choisissent de rester dans l’anonymat total. La raison ? Ils sont les seuls à la détenir. Toutefois, pour M. T, la vente de leur cour commune est partie d’un désaccord entre enfants. «Au cours d’une réunion, nous avons proposé de faire un bail de notre cour. L’idée était de contacter un opérateur immobilier et lui proposer de bâtir un R+4 sur 20 ans. Malheureusement, certains de mes frères et sœurs ont estimé que ce délai était très long. Leurs inquiétudes étaient de savoir qui allait s’occuper d’eux pendant tout ce temps, car ce sont les loyers des locataires qui permettent à certains de subsister. Pour finir, nous avons donc décidé de vendre. Chacun a eu une bonne somme pour « se défendre», a-t-il laissé entendre. Son avis est partagé par Mlle Y. S. aînée d’une famille de 8 enfants résidant à l’Avenue 4 Rue 21. Elle aussi avoue que les mésententes entre les enfants héritiers de la cour construite par leur défunt père est à l’origine la vente. « Il était difficile de nous entendre sur la gestion de la cour après le décès de notre père. Chacun des frères voulant avoir leur quote-part pour selon eux, réaliser leurs différents projets », a-t-elle confié. Si dans certains cas, les enfants de même père ne s’accommodent pas sur la gestion du bien laissé par leur géniteur, un autre fait rentre en ligne de compte dans ce nouveau deal. Il s’agit des enfants n’ayant pas la même mère. L’exemple de dame Y. A à l’Avenue 8 Rue 17, qui a décidé de partager son expérience. «Dans notre cas, tout est parti des querelles entre nos mères. Dans la cour, après le décès de notre père, quelques-unes ont estimé que la dernière épouse possédait un plus grand espace que les autres. Après c’est devenu les histoires à n’en point finir. Nous avons décidé de vendre pour éviter qu’advienne le pire », s’est-elle justifiée. Par contre, certains ayant droits estiment que c’est un processus normal. Z. Hervé estime que la vente de leur cour répondait à un mieux-être. «Aujourd’hui, la commune bouge. Nous sommes peu nantis, à quel moment aurions-nous l’argent pour bâtir un R+ ? Nos locataires payaient entre 25.000 FCFA ET 40.000 FCFA. A quel moment pourrions-nous faire des économies pour monter un gratte-ciel ? Nous nous sommes concertés et à l’unanimité nous avons décidé de vendre. Aujourd’hui, bien vrai que ça nous fait mal, je dois reconnaître qu’avec l’argent de la vente, nous nous sommes réalisés. Chacun à quelque chose et vit convenablement », reconnait-il. Ce résidant de la commune N’Zassa, précisément à l’Avenue 3 Rue 17 se dit heureux de l’acte posé d’un commun accord avec les siens. 


Pour ou contre ce nouveau business !


A Treichville, les avis sont partagés sur ce nouveau phénomène qui ne fait que l’affaire des opérateurs économiques. Agent de sécurité, résidant à l’Avenue 8 Rue 25, Dramane Abdoul Djalilou pense que ce phénomène permet de redorer l’image de la commune. Pour lui, «C’est une bonne chose de transformer les maisons basses en immeubles parce que ce phénomène redore l’image de la commune ». Toutefois, il préconise qu’on tienne compte de la bourse des populations. Son avis rencontre l’adhésion de Mafinga Soumahoro, présent dans le secteur des transports et Cissé Lanciné, un opérateur économique. Pour ces deux personnes, il s’agit d’une question de développement de la commune. « C’est le développement, on ne peut pas vouloir faire partie d’un pays émergent sans vouloir en payer les conséquences. Cela commence par la reconstruction de nos habitats. C’est une occasion de pouvoir recevoir plus de personnes dans notre cité. C’est un acte à féliciter», se réjouit Mafinga Soumahoro. Pendant que Cissé lanciné reconnait que les Ivoiriens aiment les bonnes choses et apprécient de vivre dans un cadre agréable et sain. N’Dri Axelle, président de l’ONG santé 3plus CI, reconnait pour sa part que « Treichville est l’un des plus vieux quartiers d’Abidjan, avec des habitations vieilles de 70 ans». Raison pour laquelle, il estime «qu’il est préférable et souhaitable pour ceux qui ont les moyens de penser à renouveler, réhabiliter leurs maisons». Mieux, il pense donc que « les travaux de reconstruction des immeubles sont donc salutaires», tout en invitant les propriétaires des immeubles à donner un prix accessible de peur de faire fuir les habitants. Malheureusement, ils ne sont pas suivis par certains riverains avec qui ils partagent la commune. Les cas de Sacko Karim, de Konaté Ba Salif, de Kouakou Yao Bernard et de Ouédraogo Saïba. Vulcanisateur résidant à l’Avenue 8 Rue 25, Sacko Karim soutient que « Treichville est une commune de commerce et aujourd’hui les héritiers préfèrent mettre des familles à la rue, pour se construire des magasins et des habitats qui coûtent plus de deux cents cinquante mille. Ceux de la classes moyennes ne peuvent plus s’en sortir et sont donc dans l’obligation d’habiter dans des zones très reculées ». Pour Konaté Ba Salif « Ce phénomène est bien pour ceux qui ont les moyens, mais pour nous qui n’avons pas assez de moyens c’est compliqué. Sinon c’est très bien et nous savons que cela est nécessaire pour la commune mais il faut encore nous accorder du temps afin de nous préparer à cela ». Kouakou Yao Bernard pense que « C’est agréable de détruire les maisons basses pour en faire des immeubles mais n’oublions pas que tout acte aussi minime soit il a toujours des conséquences soit positives ou négatives. Positivement ça va modifier le train de vie, donner une image nouvelle a la commune mais cela brise et réduit le social ». De même que Ouédraogo Saïba qui estime que « Les héritiers et propriétaires de terrain ne tiennent pas compte du train de vie des habitants de leurs propriétés. Nous habitants de Treichville n’avons pas tous les moyens de nous offrir ce luxe de vivre dans des appartements de haut standing. Il faut donc penser à trouver des solutions pour permettre aussi à nous débrouillards de nous en sortir ».


Les gros bénéficiaires de cette affaire en or


Si certaines familles se réjouissent de se faire de l’argent à travers la vente des cours communes qui leur ont été léguées par leurs parents, force est de reconnaitre que les plus gros gagnants dans cette affaire en or demeurent à en point douter ces opérateurs économiques qui rachètent ces endroits. En effet, des maisons basses qui oscillaient entre 25 ou 30.000 F CFA, les nouveaux locataires sont appelés à débourser le double, le triple ou quatre fois plus pour se loger. « Parce qu’une maison en hauteur, coûte les yeux de la tête », reconnait un démarcheur. Et il n’a pas tort. « A Treichville, vivre dans un immeuble n’est pas donné à tout le monde. Puisque les prix de simples studios sont compris entre 70.000 F CFA et 100.000 F CFA », fait savoir A. Kouakou. Que dire des deux, trois ou quatre pièces ? Quand on sait que les immeubles sont à des R+4 ou 5 avec des magasins. En somme, ce sont de gros sous que ce font les détenteurs des immeubles. Ce, au détriment des ayants droits et des populations les moins nanties qui sont tout simplement sacrifiées.


Le regard de Maître Roméo N'Cho sur la question

Expert judiciaire immobilier diplômé, près la Cour d'Appel d'Abidjan et les tribunaux de Côte d'Ivoire, Maître Roméo N'Cho apporte sa contribution pour éclairer toutes les personnes sur ce nouveau phénomène. Dans cette contribution, en plus des conseils il oriente les uns et les autres.


INTRODUCTION


Nous constatons depuis un certain nombre d’années, le taux très élevé d’immeubles de grande hauteur dans les communes d'Abidjan. Ce constat s'est accentué plus particulièrement dans la commune de Treichville où la plupart de toutes les anciennes villas à plusieurs copropriétés communément appelées cours communes sont rachetées puis transformées par des bâtiments avec des hauteurs particulièrement impressionnantes voire des bâtisses. Ces transformations de quartiers populaires en immeubles de standing sont dues à l'arrivée de certaines catégories d’investisseurs plus aisés dans le secteur de l'immobilier qui sont prêts à mettre la main à la poche, peu importent les conditions fixées par les propriétaires de ces cours communes. Ce phénomène de rachat et de reconstruction sur les anciens sites d'habitations communes connaît un franc succès particulièrement à Treichville à cause du manque de logement croissant dans la capitale économique et plus particulièrement à Treichville. 

Mais pourquoi particulièrement la belle commune de Treichville ?

Les causes sont entre autres, la problématique des ralentissements pour regagner la commune du centre des affaires en voiture (embouteillages), l'étalement urbain vertigineux sans la moindre viabilisation des nouveaux terrains constructibles qui ne rend pas trop productif l'employé de bureau ou de commerce exerçant  dans les communes situées au cœur de la ville d'Abidjan, la concentration de presque tous les services administratifs dans la seule commune du plateau et l'exigence des chefs de service à ne plus tolérer le retard de leurs employés ou salariés.

Tous ces éléments emmènent le citoyen à vouloir habiter non loin de la commune de Treichville, et ses environs. Ce phénomène peut se justifier aussi par l'arrivée de catégories sociales plus aisées dans la commune de Treichville portant un intérêt particulier au lieu d'habitation et à la proximité de leurs différentes activités ou entreprises comme je viens de le préciser ci-dessus. Tant mieux si cette gentrification qui ne dit pas son nom peut redonner fière allure à l'une des premières communes bourgeoises d'Abidjan, en l’occurrence, la belle commune de Treichville. Au vu de sa position stratégique, Treichville doit demeurer l'une des communes les mieux structurées malgré ce phénomène de construction d'immeubles de grande hauteur. Cela voudrait dire que la commune de Treichville doit être en parfaite harmonie avec les nouvelles mesures liées au plan d'urbanisme d'Abidjan imposées par le ministère de la Construction du logement et de l'Urbanisme (MCLU). Le maire et son conseil municipal l’ont si bien compris et travaillent de jours comme de nuits pour la satisfaction des riverains surtout avec le contrôle et la traque des constructions sans permis de construire si je peux me permettre de m'exprimer ainsi. Ce grand boom de l'immobilier à Treichville implique plusieurs acteurs : Le propriétaire de cours communes, les futurs acquéreurs, les agences immobilières, les notaires, les experts immobiliers. Dans ce document, nous allons éclairer un tout petit peu sur quelques facteurs à prendre en compte par ces différents acteurs avant de vendre ou d’acheter un bien immobilier (cour commune ou vieille construction) en vue de le transformer pour profiter des revenus locatifs. 


1-QUELS SONT LES ÉLÉMENTS PRIS EN COMPTE LORS D'UN ACHAT DE TERRAINS OU COURS COMMUNES


Les éléments à prendre en compte lors d'achat d'un bien immobilier sont nombreux. Mais nous allons ici aller à l'essentiel pour un éclairage simple des choses. L'acquisition d'un bien immobilier à titre onéreux reste une étape très importante pour le futur acquéreur, pour cela, un bon fichier de renseignements du bien est nécessaire pour bien finaliser votre projet d'achat de biens immeubles.


L’ENVIRONNEMENT ET L'EXPOSITION DU TERRAIN ACHETE


L'ENVIRONNEMENT 


Qui dit environnement dit réputation du quartier, proximité des commerces, écoles ou transport en commun. L’emplacement de certains logements peut générer des nuisances telles que le passage fréquent de véhicules, de trains ou la présence d’un bar, d’un stade ou d’une usine.


L'EXPOSITION 


 L’exposition du logement est également un paramètre à prendre en compte. L’orientation du terrain à acheter selon la luminosité et la circulation de l'air etc....


LES TITRES ET DOCUMENTS LIÉS AU BIEN


En second lieu, la vérification de documents liés au bien immobilier à vendre doit être la première démarche à entreprendre quand on veut acheter un bien immobilier. Cette démarche passe par le contrôle du titre ou document que détient le vendeur. Cela dit, il doit réunir un certain nombre d'éléments pour garantir son lien direct avec le vendeur ou le bien à vendre. Voici la liste de quelques documents à demander normalement avant de vous engager dans une quelconque transaction immobilière. Désignation du propriétaire (individu seul ou en indivision), l'état-civil du vendeur ou de chacun des vendeurs, leurs nationalités, l'adresse du bien et du vendeur, etc.… la désignation du bien (permet de déterminer le nombre de pièces), le type de biens, (bâtiment industriel ou habitation), les différentes installations électriques et les adductions d'eau sur le site, (VRD) liées au bien à vendre, les références cadastrales ou extraits topographiques du bien à céder pour inclure tous les détails jugés nécessaire pour la délimitation précise et incontestable du bien à vendre, les servitudes et les éventuels hypothèques liés au bien sont d'une importance capitale :

Pensez à vous renseigner sur l’existence d’éventuelles servitudes sur votre future propriété. Il peut par exemple s’agir d’un droit de passage ou un chemin sur votre terrain, un portail donnant sur la parcelle d’à-côté, la présence d’un regard ou d’une canalisation enterrée appartenant à votre voisin etc, ...l'origine de la propriété à vendre (donation, leg, Hypothèque, usufruit, indivision etc .... Les autres titres ou actes à vérifier scrupuleusement sont : le titre foncier, CPF, l’ACP, l’ACD, le CMPF, le bail emphyté.

Les titres ou actes de propriété mentionneront les renseignements sur le propriétaire cédant, les coordonnées du notaire et de son étude, aussi la date de l'acte si le bien avait été déjà cédé une première fois. 


LE COÛT DU BIEN MIS SUR LE MARCHÉ


Il faudrait bien étudier le coût d'acquisition du bien immobilier mis en vente, et le comparer à d'autres ventes qui ont eu lieu dans la même zone et dans les mêmes conditions. Cette étape vous évitera de revenir sur la problématique de la valeur exacte du bien comme nous le constatons régulièrement. Dans ce cas d'espèce veuillez solliciter l'avis d'un expert immobilier avant toutes vos transactions immobilières, Car une incompréhension sur le prix d'acquisition, après la vente peut même vous conduire à l'annulation de celle- ci. Ce que vous devez savoir c'est que dans une transaction, le vendeur qui se sent lésé par le prix de vente de son bien, trop inférieur à sa valeur réelle peut intenter une action en justice pour demander réparation. Dans ce cas, on dit que le vendeur a engagé une d'action en rescision pour lésion contre l'acquéreur. Pendant la recherche d’un bien, l’attention doit être portée principalement sur le prix de vente du bien. Mais ne faudrait pas oublier les frais de notaire qui s’ajouteront au coût du bien. Il faut aussi prendre en compte les coûts des différents titres et actes qui vous garantiront la pleine propriété du bien. La vérification de ces points de vigilance est nécessaire lorsque vous avez un projet d’achat d’un terrain en zone urbaine.


2 QU'EST-CE QUE LE COMPROMIS DE VENTE

 

Le compromis de vente aussi appelé promesse synallagmatique de vente, formalise un accord de principe entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. Ce contrat bilatéral sert à produire dans un délai bien déterminé les conditions de la vente, sauf circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté des deux parties (refus de prêt des banques au futur acquéreur, actes de force majeure, préemption d'une autorité sur le bien à vendre etc.…). Dans la pratique c'est quand le vendeur et l'acheteur s’engagent l’un envers l’autre via la signature d’un compromis. Le vendeur s'engage à vendre le bien et l'acheteur à payer le prix fixé. Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse une somme appelée dépôt de garantie d’environ 5 à 10% du prix de vente. Le compromis de vente peut être conclu sous seing privé, c’est-à-dire sans faire appel à un notaire, sauf si sa durée est supérieure à 18 mois. La signature du compromis de vente représente l’étape préalable la plus importante de la transaction immobilière. Elle scelle l'accord entre le vendeur et l'acquéreur et garantit que la vente du logement va se réaliser. Cet engagement fort nécessaire relève d'une attention totale de la part des deux parties. Un compromis de vente est donc un engagement définitif, qu'il convient de préparer minutieusement. L'étape du compromis de vente se profile à partir du moment où l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord sur le prix et sur la chose, comme le dit le code civil. Concrètement, il intervient une fois que l'offre d'achat ou une des contre-propositions a été acceptée par l'autre partie, à l'écrit ou à l'oral.


LA PRÉPARATION ET LE DEROULEMENT DE LA SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE.


Pour être prêt à signer le compromis, la phase de préparation est essentielle, on commence par prendre rendez-vous chez le notaire (à moins qu'on ait signé sous seing privé), le délai avant de signer le compromis de vente sera mis à profit pour anticiper les clauses et autres conditions du contrat. Une fois que le compromis de vente est signé, il s'écoule un délai normal de plusieurs mois jusqu'à l'acte de vente. On peut préciser une date-butoir dans le contrat. Ce délai devra être suffisamment long pour permettre de vérifier toutes les clauses suspensives, le cas échéant, obtention du prêt, purge du droit de préemption et des hypothèques, la vérification des documents par le Notaire etc...


3-QUEL EST LE DÉLAI NÉCESSAIRE ENTRE LA SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE ET CELLE DE L'ACTE DEFINITIF OU AUTHENTIQUE ?


En pratique, il s'écoule généralement de 2 à 6 mois entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente, mais la durée moyenne est de 3 mois. En règle générale, un délai de 3 mois s’écoule entre la signature du compromis de vente et l'acte définitif. Cependant, sa durée est fixée par les deux parties au moment de la signature du compromis. Dans certains cas, le délai peut être réduit à 2 mois voire 6 semaines, si les documents et actes présentés sont des actes authentiques de pleine propriété (ACD, CPF, CMPF). Ce délai un peu long s’explique par plusieurs facteurs qui sont notamment le rassemblement de tous les documents nécessaires au dossier ainsi que la réalisation des conditions suspensives. En effet, pour conclure une vente le notaire doit disposer de tous les documents nécessaires. Il va notamment vérifier les états civils du vendeur et de l’acheteur, les états hypothécaires mais aussi les documents d’urbanisme et du cadastre comme nous l'avons bien expliqué plus haut. Le Notaire se charge également de vérifier s’il existe un droit de préemption sur le bien. Enfin, le délai prend en compte la réalisation des clauses suspensives. Si l’acheteur contracte un prêt bancaire il dispose par exemple d’un délai de 45 jours à partir de la signature du compromis de vente. Voilà en quelque sorte ce qui justifie le délai un peu long entre la signature du compromis de vente et la conclusion de la vente par l'acte authentique délivré par le notaire. 


4-LA RETRACTATION DUN COMPROMIS DE VENTE EST-TELLE POSSIBLE ?


Oui la rétractation est possible mais à condition de respecter le délai, la loi permet au  futur acquéreur d'un bien immobilier de se rétracter pendant 10 jours et ce, sans justification et sans avoir à dédommager le vendeur. Ce délai de 10 jours est appelé délai de rétractation. Voici en quelques lignes comment cela fonctionne. Le dépôt de garantie versé par l’acheteur au moment de la signature du compromis, doit lui être restitué en totalité, sous un délai de 21 jours, si le paiement a été fait par devant notaire, à compter du lendemain de la date de la rétractation. Précisons que si le compromis de vente a été envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée, le délai de rétractation de 10 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Si le compromis de vente a été remis en main propre, le délai de 10 jours débute le lendemain de la remise directe en main propre par le notaire ou l’agent immobilier en charge de la vente.


5-PEUT-ON ACHETER UN BIEN IMMOBILIER À DEUX ?


Oui acheter un bien immobilier à deux ou à plusieurs est tout à fait possible : Que vous soyez en couple, entre amis, avec des membres de sa famille ou entre investisseurs, vous pouvez faire des acquisitions sans problèmes mais seulement en respectant les deux formes juridiques qui régissent ce type de transaction et d'investissement. Soit vous opter pour une indivision ou soit en créant une Sci (la Société Civile Immobilière (SCI), ces deux cadres juridiques sont les plus appropriés pour acheter à plusieurs. 


6-QUAND DOIT-ON PAYER LES FRAIS DE NOTAIRE ?


Ici, ce qui est bien de savoir, c'est à l’acheteur de s’acquitter des frais de notaire et non le vendeur du bien. En effet, lors de la promesse de vente, le notaire consigne une certaine somme d’argent selon la valeur du bien, ensuite au moment de la signature définitive du compromis de vente, l’acheteur est tenu de régler les frais de notaire. Cette somme peut être payée par chèque ou par virement bancaire à l’étude notariale. C'est donc après la signature de l'acte authentique par le notaire que celui-ci reçoit les montants à lui devoir liés à ses émoluments dans son entièreté.


Par Maître ROMÉO N'CHO

Expert Judiciaire Immobilier Diplômé, près la Cour d'Appel d'Abidjan et les tribunaux de Côte d'Ivoire. Administrateur de biens. Maître de conférences en droit immobilier.

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