Terrains à bâtir - Pourquoi les prix flambent

La forte demande de terrains, la hausse des prix de viabilisation et le transfert de la capitale à Yamoussoukro ont engendré une hausse des coûts des terrains à construire dans la capitale économique et la cité des lacs.

Etre propriétaire d’un lot à Abidjan et à Yamoussoukro est devenu difficile pour nombre de personnes. Si à l’intérieur du pays, s’offrir un lot semble à la portée de nombre de personnes, ce n’est pas le cas dans les capitales économique et politique depuis une dizaine d’années. En 2000, les terrains bruts (non lotis et non viabilisés) se sont vendus en moyenne à 3.000 Fcfa le m2 dans le district d’Abidjan. Ceux qui sont lotis mais pas encore viabilisés ont été vendus à 3.500 Fcfa par m2 dans la même période par les services de l’Agef (Agence de gestion foncière), une structure sous-tutelle du ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat en charge de l’aménagement et de la vente des terrains pour le compte de l’Etat ivoirien. Quant aux terrains lotis et viabilisés, le m2 a coûté 19.000 Fcfa en 2000. Dix ans après, les prix de ces mêmes lots ont presque triplé. Ainsi, le m2 de terrain brut qui s’achetait à 3.000 Fcfa coûte aujourd’hui entre 10.000 et 11.000 Fcfa avec les particuliers. Ceux vendus par l’Agef, beaucoup moins chers ont aussi grimpé. Le m2 coûte 8.000 Fcfa. Pour les terrains lotis mais non viabilisés, le prix du m2 est passé de 3.500 à 10.000 Fcfa. Les prix des terrains lotis et viabilisés ont pris l’ascenseur.

Des écarts de prix importants

De 19.000 Fcfa, le coût du m2 est passé à 30.000 Fcfa. Il peut même aller au-delà de 50.000 Fcfa dans certains quartiers tels que Cocody et Marcory, à en croire Allomo Loba Pierre, chef du département technique de l’Agence de gestion. Dans la capitale politique, les acquéreurs de terrains sont confrontés aux mêmes réalités. Les prix des lots situés dans la zone prise en compte par le plan d’urbanisme directeur, notamment ceux situés dans la Zap (Zone administrative et politique) ont quintuplé. Ils sont passés de 1.000 Fcfa en 2.000 à 5.000 Fcfa le m2 en 2010. L’expert de l’Agef explique que tout comme à Abidjan, les écarts de prix restent importants. Alors que dans la Zap, le m2 s’élève à 5.000 Fcfa, le prix moyen des terrains à construire dans les autres zones de la cité des lacs n’a pas du tout varié. Le coût du m2 est toujours fixé à 1.000 Fcfa. Dans les autres villes de l’intérieur du pays, le m2 n’excède guère 2.000 Fcfa pour Bouaké et 1.000 Fcfa dans les autres localités. C’est dire que cette hausse ne concerne qu’Abidjan et Yamoussoukro. Ces deux villes ont vu leurs populations augmenter considérablement en 2002 après la crise militaro-politique que le pays a traversée. Le déclenchement de la crise en septembre 2002 a entraîné le déplacement massif des populations des zones Cno vers la zone contrôlée par l’armée ivoirienne, principalement à Abidjan et Yamoussoukro. Selon les chiffres de 2006, la population abidjanaise est estimée à 3,79 millions d’habitants contre 3,66 millions en 2003 et 3,12 millions en 1998. Cette explosion démographique a entraîné la hausse des loyers.

La loi de l’offre et de la demande

Nombre de personnes ont commencé à investir dans l’immobilier. Du coup, la demande est devenue plus forte que l’offre. Dans pareilles circonstances, révèle Philippe Ibitowa, Directeur de la communication au ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat, il est bien évident que les coûts prennent l’ascenseur. Allomo Loba Pierre ne dit pas autre chose. Pour l’ingénieur des TP, la hausse des coûts des terrains s’explique par la forte demande. Mais d’autres facteurs sont à prendre en compte. La flambée des matériaux tels que le sable, le ciment, le Pvc et le gravier a engendré la hausse du coût de la viabilisation. De moins de 6.000 Fcfa en 2000, le coût de la viabilisation d’un mètre carré a atteint cette année 15.000 Fcfa. A cela s’ajoute le prix d’acquisition du terrain brut qui a aussi grimpé et les marges bénéficiaires. Outre ces éléments, il évoque le manque de moyens financiers de l’Etat qui ne parvient plus à contribuer à l’achat de terrains afin que l’Agef les aménage et les vende à des tarifs sociaux. Les intermédiaires sont aussi, selon Allomo Loba Pierre, à la base de la hausse des prix des terrains. La vente de terrains étant devenue un business juteux depuis quelques années, de riches hommes d’affaires achètent les terrains villageois notamment situés dans des quartiers éloignés à des prix bas, raconte le cadre de l’Agef. Ces terrains avec l’extension de la ville d’Abidjan sont, quelques années plus tard, vendus à des coûts très élevés. Pour ce qui est de Yamoussoukro, il révèle que les prix ont commencé à flamber depuis le transfert effectif de la capitale. Cette cherté des terrains s’est répercutée sur le coût des maisons. A en croire Touré, entrepreneur à Abidjan, le prix d'achat du terrain équivaut presque à la moitié du budget total de construction d’une maison. En témoignent les prix fixés par la Sicogi. Les triplex de deux pièces, pour la 2è tranche de son opération dénommée ‘’concorde’’ sont cédés à 10,874 millions de Fcfa. Pour les triplex de trois pièces, le client doit débourser 14,186 millions de Fcfa. Quand ceux de quatre pièces valent 20 millions de Fcfa. Nombre de promoteurs immobiliers, poursuit-il, fixent le prix d’une maison basse de trois pièces à 12 millions de Fcfa. «La superficie des terrains sur lesquelles ces maisons sont bâties ne dépassent guère 500 m2. Des fois, c’est à peine 300 m2 qui sont utilisés par les promoteurs immobiliers», confie l’entrepreneur. A cette allure, «il est quasiment impossible à l’Ivoirien moyen de s’acheter un terrain et le construire. C’est d’ailleurs pour cette raison que certaines personnes se tournent vers les promoteurs immobiliers. Avec ces derniers, elles ont la possibilité de s’acheter des maisons à crédit», explique-t-il. Mais, les revenus moyens peuvent-ils acquérir ces habitats dits sociaux qui, en réalité, coûtent une fortune?

Nimatoulaye Ba
Légende: Le prix d'achat du terrain équivaut presque à la moitié du budget total de construction d’une maison.