Créée en 1962 par l’Etat de Côte d’Ivoire pour mettre en œuvre son programme d’habitat initié au lendemain de l’indépendance du pays, la Société ivoirienne de construction et de
gestion immobilière (Sicogi) a pour mission de développer l’habitat urbain et rural en Côte d’Ivoire. Entretien avec Loukimane Camara, son directeur général.
Depuis sa création, en 1962, jusqu’à aujourd’hui, quel est le bilan de la Sicogi et quelles sont ses perspectives d’avenir ?
La Sicogi a réalisé plus de 40 000 logements entre 1962 et 2000. Les programmes de logements étaient initiés et financés par l’Etat, et leur production financée par des fonds publics. La Sicogi est le maître d’ouvrage délégué qui agit pour le compte de l’Etat, qui a pu ainsi assurer l’accès au logement à des ménages à revenus modestes par la location, puis par la propriété. L’Etat a pu par ailleurs maîtriser l’urbanisation des quartiers d’Abidjan et des villes où elle a réalisé des programmes, et enfin, créer des villes nouvelles. Ces différents programmes ont été financés par des ressources internes levées par l’Etat, mais aussi par l’endettement externe avec l’appui des bailleurs de fonds. A la fin des années 1980, l’endettement de la Côte d’Ivoire n’était plus supportable et l’Etat s’est donc retiré de la production directe en 1995. Ce retrait a été accompagné par la cession massive de plus de 20 000 des logements constituant le parc immobilier locatif de la Sicogi. La cession a été faite avec décote et à crédit (cinq ans) pour permettre aux locataires d’accéder à la propriété.
Par ailleurs, ne disposant plus des ressources de l’Etat, la Sicogi a dû se prendre en charge et trouver les moyens de financer ses programmes de logements. Aussi, de 1996 à 2010, elle a pu mettre environ 10 000 logements sur le marché à travers les programmes Djibi I et II, Latrille I et II, Pacific, Niangon Réconciliation, Riviera Palmeraie, San Pedro, Jules-Ferry et Abobo Concorde. Il s’agit pour l’essentiel de petits programmes dont le nombre de logements proposés n’excédait pas 500 logements économiques à des prix de cession variant de 10 millions à 25 millions de francs CFA par accès direct à la propriété. Les acquéreurs paient au comptant, à tempérament pendant la phase de développement du programme ou sur financements bancaires par des prêts hypothécaires. De ce fait, la Sicogi a abandonné la production de logements sociaux (l’Etat ne subventionne plus la production) ainsi que la location simple ou la location-vente qui étaient ses principales caractéristiques.
Quels sont les instruments de financement des programmes ?
Pour financer la réalisation de ses programmes, la Sicogi a utilisé une combinaison de financements qui s’articule autour des avances clients, l’autofinancement et les prêts bancaires à court terme (trente-six mois). En 2010, elle a bénéficié d’un financement public de l’Etat à travers un fonds souverain chinois, Eximbank China, pour financer un programme de 2 160 logements, pour un coût de 27 milliards de francs CFA. Sur cette base, elle a rétrocédé ce crédit aux acquéreurs qui ont pu ainsi souscrire à des logements avec des plans de financement s’étendant de dix à quinze ans. Il ressort de cette analyse que la Sicogi ne peut en elle-même produire des logements sociaux ni les donner en location simple ou en location-vente. Pour y parvenir, la Sicogi doit mobiliser des financements adaptés sur le long terme. C’est pourquoi elle s’est investie dans le segment économique (gamme moyenne) où les marges dégagées permettent de couvrir les frais généraux et d’assurer le service (amortissements et intérêts) de la dette dans les délais requis.
Quelle est la vision de la Sicogi pour la période 2012/2015 ?
Aujourd’hui, avec la nouvelle vision de l’Etat qui est son actionnaire principal, il peut être demandé à la Sicogi de revenir à sa mission initiale, qui est de produire des logements pour le plus grand nombre, à faible coût (autour de 10 millions de francs CFA). Dans ce cas, l’Etat, devrait pouvoir mobiliser les ressources adéquates et les mettre à la disposition de la compagnie pour assurer la mission qui lui serait confiée. La Sicogi I peut décider elle-même de se recentrer sur le segment « bas de gamme » et générer des revenus pour ses actionnaires autres que l’Etat. Dans tous les cas, il conviendrait d’analyser les conditions optimales et la rentabilité d’une telle stratégie. Comme indiqué précédemment, la nature et la source de financement sont les conditions principales pour mettre en œuvre une telle stratégie. Le marché existe, il est solvable dans ce segment, mais il n’est pas structuré pour plus de 60%.
Si les segments haut standing et économique ont un accompagnement du système bancaire avec des crédits promoteurs à court terme (vingt-quatre à trente-six mois) relayés par des prêts hypothécaires aux acquéreurs sur quinze ans maximum, il n’en est pas de même pour le segment dit social. Bien que le potentiel de marché soit énorme sur ce segment, les marges sont faibles, alors que le montant des financements à mobiliser est élevé. Par ailleurs, bien souvent, les acquéreurs de cette frange de logements n’ont pas de revenus pérennes ou, quand ils en ont, ils sont modestes. Pour les accompagner, il faut que l’Etat bonifie les taux d’intérêt d’une part, et allonge les durées de remboursement d’autre part. En l’état actuel de la réglementation bancaire dans la zone Uemoa, le système bancaire ivoirien ne peut fournir ces facilités.
Quels sont vos besoins en termes de financement ?
Les coûts de revient représentent les besoins de financement pour réaliser les objectifs prévus. La Sicogi ambitionne de produire et vendre 7 000 logements par an. Les besoins financiers sont estimés dans ce cas à 100 milliards de francs CFA par an ; c’est ce qu’il faut mobiliser auprès du système bancaire tous les ans.
Les acquéreurs se plaignent souvent du non-respect des délais de livraison de leur maison. Que fait la Sicogi pour y remédier ?
Les acquéreurs se plaignent et ils ont raison. Les retards sont dus à une insuffisance de programmation qui ne tient pas compte des lourdeurs administratives. Il s’agit donc d’insuffisances internes que nous nous attelons à corriger par deux mesures : la première en se plaçant librement sous les contraintes de la loi de 1999 sur la promotion immobilière, que des opérateurs ont réussi à faire bloquer par la non-prise des décrets d’application. La deuxième mesure que nous mettons en œuvre pour satisfaire les clients est l’introduction de la démarche qualité qui nous impose de respecter le client dans tous ses droits, et notamment par le respect de nos délais.
La Sicogi a enclenché une démarche vers la certification ISO 9001/2008. Comment évolue-t-elle ?
Nous sommes sur la bonne voie. Le processus est lancé et nous aurons nos premiers audits d’évaluation en mars 2013. L’objectif est d’être certifié en 2014.
Propos recueillis par Bouanzi Taki
gestion immobilière (Sicogi) a pour mission de développer l’habitat urbain et rural en Côte d’Ivoire. Entretien avec Loukimane Camara, son directeur général.
Depuis sa création, en 1962, jusqu’à aujourd’hui, quel est le bilan de la Sicogi et quelles sont ses perspectives d’avenir ?
La Sicogi a réalisé plus de 40 000 logements entre 1962 et 2000. Les programmes de logements étaient initiés et financés par l’Etat, et leur production financée par des fonds publics. La Sicogi est le maître d’ouvrage délégué qui agit pour le compte de l’Etat, qui a pu ainsi assurer l’accès au logement à des ménages à revenus modestes par la location, puis par la propriété. L’Etat a pu par ailleurs maîtriser l’urbanisation des quartiers d’Abidjan et des villes où elle a réalisé des programmes, et enfin, créer des villes nouvelles. Ces différents programmes ont été financés par des ressources internes levées par l’Etat, mais aussi par l’endettement externe avec l’appui des bailleurs de fonds. A la fin des années 1980, l’endettement de la Côte d’Ivoire n’était plus supportable et l’Etat s’est donc retiré de la production directe en 1995. Ce retrait a été accompagné par la cession massive de plus de 20 000 des logements constituant le parc immobilier locatif de la Sicogi. La cession a été faite avec décote et à crédit (cinq ans) pour permettre aux locataires d’accéder à la propriété.
Par ailleurs, ne disposant plus des ressources de l’Etat, la Sicogi a dû se prendre en charge et trouver les moyens de financer ses programmes de logements. Aussi, de 1996 à 2010, elle a pu mettre environ 10 000 logements sur le marché à travers les programmes Djibi I et II, Latrille I et II, Pacific, Niangon Réconciliation, Riviera Palmeraie, San Pedro, Jules-Ferry et Abobo Concorde. Il s’agit pour l’essentiel de petits programmes dont le nombre de logements proposés n’excédait pas 500 logements économiques à des prix de cession variant de 10 millions à 25 millions de francs CFA par accès direct à la propriété. Les acquéreurs paient au comptant, à tempérament pendant la phase de développement du programme ou sur financements bancaires par des prêts hypothécaires. De ce fait, la Sicogi a abandonné la production de logements sociaux (l’Etat ne subventionne plus la production) ainsi que la location simple ou la location-vente qui étaient ses principales caractéristiques.
Quels sont les instruments de financement des programmes ?
Pour financer la réalisation de ses programmes, la Sicogi a utilisé une combinaison de financements qui s’articule autour des avances clients, l’autofinancement et les prêts bancaires à court terme (trente-six mois). En 2010, elle a bénéficié d’un financement public de l’Etat à travers un fonds souverain chinois, Eximbank China, pour financer un programme de 2 160 logements, pour un coût de 27 milliards de francs CFA. Sur cette base, elle a rétrocédé ce crédit aux acquéreurs qui ont pu ainsi souscrire à des logements avec des plans de financement s’étendant de dix à quinze ans. Il ressort de cette analyse que la Sicogi ne peut en elle-même produire des logements sociaux ni les donner en location simple ou en location-vente. Pour y parvenir, la Sicogi doit mobiliser des financements adaptés sur le long terme. C’est pourquoi elle s’est investie dans le segment économique (gamme moyenne) où les marges dégagées permettent de couvrir les frais généraux et d’assurer le service (amortissements et intérêts) de la dette dans les délais requis.
Quelle est la vision de la Sicogi pour la période 2012/2015 ?
Aujourd’hui, avec la nouvelle vision de l’Etat qui est son actionnaire principal, il peut être demandé à la Sicogi de revenir à sa mission initiale, qui est de produire des logements pour le plus grand nombre, à faible coût (autour de 10 millions de francs CFA). Dans ce cas, l’Etat, devrait pouvoir mobiliser les ressources adéquates et les mettre à la disposition de la compagnie pour assurer la mission qui lui serait confiée. La Sicogi I peut décider elle-même de se recentrer sur le segment « bas de gamme » et générer des revenus pour ses actionnaires autres que l’Etat. Dans tous les cas, il conviendrait d’analyser les conditions optimales et la rentabilité d’une telle stratégie. Comme indiqué précédemment, la nature et la source de financement sont les conditions principales pour mettre en œuvre une telle stratégie. Le marché existe, il est solvable dans ce segment, mais il n’est pas structuré pour plus de 60%.
Si les segments haut standing et économique ont un accompagnement du système bancaire avec des crédits promoteurs à court terme (vingt-quatre à trente-six mois) relayés par des prêts hypothécaires aux acquéreurs sur quinze ans maximum, il n’en est pas de même pour le segment dit social. Bien que le potentiel de marché soit énorme sur ce segment, les marges sont faibles, alors que le montant des financements à mobiliser est élevé. Par ailleurs, bien souvent, les acquéreurs de cette frange de logements n’ont pas de revenus pérennes ou, quand ils en ont, ils sont modestes. Pour les accompagner, il faut que l’Etat bonifie les taux d’intérêt d’une part, et allonge les durées de remboursement d’autre part. En l’état actuel de la réglementation bancaire dans la zone Uemoa, le système bancaire ivoirien ne peut fournir ces facilités.
Quels sont vos besoins en termes de financement ?
Les coûts de revient représentent les besoins de financement pour réaliser les objectifs prévus. La Sicogi ambitionne de produire et vendre 7 000 logements par an. Les besoins financiers sont estimés dans ce cas à 100 milliards de francs CFA par an ; c’est ce qu’il faut mobiliser auprès du système bancaire tous les ans.
Les acquéreurs se plaignent souvent du non-respect des délais de livraison de leur maison. Que fait la Sicogi pour y remédier ?
Les acquéreurs se plaignent et ils ont raison. Les retards sont dus à une insuffisance de programmation qui ne tient pas compte des lourdeurs administratives. Il s’agit donc d’insuffisances internes que nous nous attelons à corriger par deux mesures : la première en se plaçant librement sous les contraintes de la loi de 1999 sur la promotion immobilière, que des opérateurs ont réussi à faire bloquer par la non-prise des décrets d’application. La deuxième mesure que nous mettons en œuvre pour satisfaire les clients est l’introduction de la démarche qualité qui nous impose de respecter le client dans tous ses droits, et notamment par le respect de nos délais.
La Sicogi a enclenché une démarche vers la certification ISO 9001/2008. Comment évolue-t-elle ?
Nous sommes sur la bonne voie. Le processus est lancé et nous aurons nos premiers audits d’évaluation en mars 2013. L’objectif est d’être certifié en 2014.
Propos recueillis par Bouanzi Taki
