Le programme de logements sociaux du Président Ouattara entrera très bientôt dans sa phase d’exécution. Le ministre en charge de la Promotion du Logement, Mme Kaba Nialé, est en ce moment à pied d’œuvre, avec les différents partenaires, en vue de la finalisation du projet. C’est du moins ce qui ressort de l’entretien qu’elle nous a accordé et que nous vous vous proposons. Elle explique, avec force détails, comment les Ivoiriens seront détenteurs de ces logements sociaux.
Le Patriote : Quelle est de façon globale la situation du Logement en Côte d’Ivoire ?
Kaba Nialé : Elle est très difficile, il faut l’avouer. Depuis que la SICOGI et la SOGEFIHA ont arrêté de produire des logements sociaux, conformément à l’ancienne approche, il n’y a pas eu en direction des ménages ivoiriens, de véritable politique du logement à caractère social. Le secteur privé qui a pris le relais n’en n’a pas fait son cheval de bataille. Si bien que les besoins se sont accumulés dans le temps pour atteindre en stocks une évaluation d’environ 400.000 logements. Ces besoins s’accumulent à un rythme de 40. 000 logements par an, qui se répartissent à égale partie entre Abidjan et l’intérieur du pays. Ces besoins n’ont pu être satisfaits pour différentes raisons.
LP : Lesquelles ?
K .N : L’Etat a passé la main au secteur privé, avec un certain nombre de mécanismes. Mais malheureusement, ces mécanismes d’accompagnement ne se sont pas avérés suffisamment incitatifs pour amener le secteur privé à produire des logements à coût bas pour les populations.
LP : Quelles sont ces mesures d’accompagnement ?
KN : Ces mesures d’accompagnement ont été des mesures d’incitation fiscales et financières, essentiellement en direction de ces opérateurs, aussi bien en ce qui concerne la production que l’acquisition. Et elles ont accompagné les ménages à faibles revenus qui voulaient acquérir des maisons en aidant donc le système bancaire à retransformer un peu la nature des financements dont ils disposaient. Mais cela s’est avéré insuffisant, simplement parce qu’au delà de ces incitations, l’Etat n’a pas apporté d’autres incitations financières. Il n’y a pas eu notamment d’incitations directes alors que le coût des matériaux augmentait et, par ricochet, celui des maisons. Si bien que les producteurs sont allés se mettre sur les niches. Ces incitations concernent les maisons à caractères social et des maisons à caractère économique, puisque les éligibles atteignent la vingtaine de millions de Fcfa. Donc au lieu de produire les maisons de 5 à 6 millions Fcfa, les gens préfèrent produire les maisons de vingt millions Fcfa pour avoir les mêmes types d’incitation.
LP : A combien s’élève aujourd’hui le déficit en logement en Côte d’Ivoire ?
KN : Le stock global en termes de déficit est à peu près de 400 000. Ce déficit est de 200 000 à Abidjan et 200.000 à l’intérieur du pays. Mais le déficit par an est de 20.000 logements pour l’intérieur et plus de 20 000 pour Abidjan. Si bien que ce déficit vient grossir le stock qui est là. Les productions ne vont pas au même rythme que l’accroissement de la demande.
LP : Concrètement, face à une telle situation, quelles sont les missions spécifiques de votre département ministériel ?
KN : Le département doit créer les conditions pour la production massive de logements en direction des économiquement faibles. Ce que j’appelle les économiquement faibles, ce sont ceux qui sans accompagnements ne peuvent pas acquérir un logement. Notre mission est de faire en sorte que ces personnes puissent espérer être propriétaires. Donc de produire des maisons à faible coût. L’Etat entend donc les accompagner en faisant en sorte que les coûts des maisons qui sont produites soient le plus bas possible et que leur acquisition en soit ainsi facilitée. Il s’agit bien des maisons qui leur seront vendues à des prix modérés et sur des échéances qui seront suffisamment étalées et donc supportables par les revenus dont ils disposent. Notre mission est également d’agir pour que ceux des personnes qui ne pourront pas accéder directement au logement, en devenir propriétaires, les prix des loyers soient revus à la baisse pour leur permettre de se loger à des conditions acceptables et modérées.
LP : Doit-on croire que jusque-là, il n’existait aucune règlementation dans le secteur du logement ?
KN : Quand vous dites « secteur », c’est un peu vaste. Je souhaiterais que vous parliez plutôt de réglementation du coût des loyers.
Au jour d’aujourd’hui, en ce qui concerne les prix des loyers ou des maisons, une réflexion est en cours pour instaurer une réglementation. C’est vrai qu’il y a un encadrement minimum qui est fait au niveau des conditions de location. Mais nous sommes en train de réfléchir à comment dépoussiérer les documents. J’avoue que dès mon arrivée dans ce département, les gens qui m’ont vu visiter mes locaux m’ont demandé quand est-ce qu’ils vont pouvoir commencer à payer moins de nombre de mois de cautions et obtenir des maisons à bas prix. C’est une préoccupation réelle. C’est pour cela qu’il est important, lorsqu’on prend des textes pour réglementer ce genre de choses, qu’on puisse prendre en compte à la fois le point de vue des producteurs et des consommateurs. Je disais tantôt qu’il y a eu un dispositif d’accompagnement. Mais, en réalité, depuis que les structures d’Etat se sont retirées, l’essentiel des maisons qui sont produites, que ce soit à la vente ou à la location, sont le fait de particuliers. Ce ne sont pas les promotions immobilières, mais bien des particuliers, qui ont investi dans le but de rentabiliser leurs investissements. C’est pour cela que si vous prenez des dispositions qui réglementent le prix des loyers, il est impérieux d’établir un contact avec les producteurs et les consommateurs pour que chaque partie y trouve son compte. Mais il est évident que compte tenu de la politique sociale du logement qui va être menée, même si nous sommes dans une économie libérale, si nous arrivons les mois à venir à faire mettre sur le marché beaucoup de logements sociaux à des prix raisonnables, ceux qui ont des maisons seront obligés de baisser les prix. C’est la loi de l’offre et de la demande. Que ce soit directement en réglementant, que ce soit indirectement en inondant le marché de maisons, les prix seront revus à la baisse. En ce qui concerne la réglementation, nous sommes en train de réfléchir sur tout ce qui est condition de location, de caution, etc. Ce ne sera pas facile. En ce qui concerne la réduction du coût des loyers, nous sommes en train de voir ce qui se passe ailleurs, dans d’autres pays et qui soit acceptable. Donc peut-être que les choses pourraient se faire en deux temps. D’abord, les conditions de location et après concertations, on verra s’il faut une action directe sur les prix des loyers.
LP : Y a t-il eu dans ce sens des rencontres avec les promoteurs des opérations immobilières à Abidjan?
KN : Effectivement, depuis que nous sommes à la tête de ce département, ce que nous essayons de faire, c’est de voir comment fonctionne le secteur de la production du logement et de la mise sur le marché des logements. Bien entendu, les premières personnes qui peuvent nous informer, ce sont ceux qui sont sur le terrain. Depuis que nous sommes là, ce sont nos premiers interlocuteurs. Nous avons eu plusieurs rencontres dans notre ministère avec les promoteurs immobiliers. Ils ont été même conviés à notre séminaire pour réfléchir avec nous sur le projet de stratégie de logement que nous avons élaboré. Ce projet est le résultat d’un long processus de dialogue que nous avons eu avec ces opérateurs. C’est en les écoutant que nous allons améliorer notre système. Qu’est-ce que l’Etat peut apporter dans ce système ? Comment faire en sorte que la production du logement puisse se faire véritablement au profit du plus grand nombre ? C’est un dialogue constant. Nous avons inscrit notre action dans le cadre d’un partenariat avec le secteur privé. Car en finalité, c’est le secteur privé qui réalisera les logements, nous, nous ne sommes que maître d’ouvrage de tout cela. C’est pour cela que nous avons jugé bon de maintenir le contact avec ces opérateurs privés.
LP : Les promoteurs immobiliers dénoncent le coût élevé des intrants. Une politique sera-t-elle menée pour remédier à ce problème ?
KN : Tout à fait. Nous allons prendre attache avec le ministère du Commerce, pour que nous puissions regarder de près la question des prix des intrants. Ce sont des éléments importés. Nous allons voir qu’est-ce qui peut être fait pour que les Ivoiriens construisent au meilleur rapport qualité prix. Et à la fois regarder les normes des matériaux qui sont utilisés. Il y a des matériaux dont les prix internationaux sont parfois connus. Je pense sur ces éléments, il est possible de faire quelque chose. Et cela réduira davantage les prix des loyers.
LP : Dans les pays européens, asiatiques et même en Afrique du Sud, des maisons sont construites avec des matériaux tels que les bois. Est-ce que dans votre politique de production de logements de masse, les Ivoiriens doivent s’attendre à ce type de maisons.
KN : Je ne suis pas sûr aujourd’hui que le bois soit le matériel le moins cher. Le bois est très cher. Construire avec le bois est même un luxe. Je pense qu’il ya eu des expériences locales qui peuvent être intéressantes. Moi, ce que je voudrais faire les années à venir, c’est qu’on puisse traiter ces choses là. C'est-à-dire voir si ces matériaux locaux sont résistants. Cela peut permettre encore de réduire les coûts des maisons. Le bois, ce n’est peut-être pas le bon matériau. Il y a eu des tests, je pense qu’à l’époque, le BNETD a planché sur ce genre de matériau. Il y a eu des expériences. Il s’agira d’évaluer ces expériences. Si les résultats sont probants, il faudra voir comment les reproduire. Si ça ne l’est pas, ce sera un début.
L.P : A partir de quel moment mettrez-vous en forme le slogan du président Ouattara, ‘’un Ivoirien un toit’’?
K.N : je pense que mon département est sensible et les Ivoiriens en attendent beaucoup. Tous les jours dans mon entourage, les gens demandent quand est-ce qu’ils seront logés ? Je leur réponds : « Qui veut aller loin ménage sa monture ». Je n’ai pas envie de vous faire des maisons pour que le système s’essouffle en quelques mois. C’est quelque chose de novateur, ce que nous allons faire. Car depuis une trentaine d’années, il n’y a pas eu de production de logements sociaux en masse. Nous allons travailler dans des conditions différentes que les SICOGI et SOGEFIHA. Le montage que nous allons faire doit être solide et novateur. Nous sommes en train de mettre en forme le système. Et nous pensons que d’ici fin 2011 où début 2012, nous allons monter et finaliser ce projet et mettre en route les premiers projets pilotes. Ce qui est important pour ce genre de projet, c’est le départ. Une fois que le système est pensé et que les premières maisons se mettent en route, il s’agira après de rechercher les financements et de produire ces maisons en quantité.
L.P : A quand la livraison des premières maisons ?
K.N : Dans la conception, nous avons un peu imaginé le mécanisme. Nous allons voir et examiner la possibilité de fournir le terrain et apporter un minimum d’assainissement sur ces terrains. Cela devait permettre aux promoteurs de réduire les coûts des maisons qu’ils vont construire. Ensuite, on les aidera à commercialiser ces maisons sur le volet social. Nous allons offrir le terrain, faire un peu de viabilisation, et faire construire les maisons par le promoteur. J’ai demandé à mes services techniques d’étaler un peu cela dans le temps. Tout cela dépendra du OK du gouvernement. Si pendant le mois de septembre nous réussissons à viabiliser des terrains et que les chantiers sont ouverts, les premières maisons sortiront avant fin 2011. Mais une maison on ne la construit pas en seul jour.
L.P : Disposez-vous d’assez de réserves foncières pour la construction de ces logements de masse ?
K.N : C’est seulement à Abidjan que la question des réserves foncières se pose, dans une moindre mesure aussi à Yamoussoukro. Les propriétaires terriens de Yamoussoukro veulent anticiper le transfert de la capitale. La question foncière est plus délicate au-delà même du financement. Les terrains se font rares à Abidjan et dans ses banlieux. Cela est notre principale contrainte. Nous sommes en train de réfléchir sur la stratégie d’occupation des terrains. Nous avons eu une approche des maisons sociales, qui est plutôt consommatrice en terrains. Mais si nous l’adoptons, à la longue, nous allons connaître à terme de difficultés au niveau du foncier. Il va falloir réaménager le système et voir comment mixer les choses. Et apprendre par exemple à construire en hauteur. Mais les prix ne seront pas les différentes. On est obligé de faire des maisons basses pour des revenus très modestes. Et quand vous construisez en hauteur, les prix augmentent pour un certains nombre de facteurs. En ce qui concerne les logements sociaux, il va falloir entamer très rapidement une réflexion profonde pour opérer des choix par rapport aux terrains.
L.P : Combien vont coûter ces maisons sociales?
K.N : Ce sont les promoteurs qui nous diront les prix. Nous pensons que si nous commençons autour de 5 ou 6 millions de Fcfa, c’est bon. Ce sont des prix raisonnables ! L’Etat considère qu’à Abidjan les maisons qui coûtent 20 millions de Fcfa, équivalent aux maisons économiques. Pour les très faibles revenus, il va falloir que nous imaginions ce qu’on appelle les ‘’maisons Ado’’, c’est-à-dire des deux pièces (une chambre –Salon) avec un minimum d’équipement à l’intérieur. Mais néanmoins avec des capacités d’extension, pour permettre à l’occupant dès que les moyens le lui permettent, de l’agrandir en fonction de ses moyens. Les maisons seront vraiment très modiques. Il y aura des standings avec des coûts échelonnés. Mais tout cela à des prix raisonnables.
L.P : Que ce soit les logements sociaux ou économiques, quel sera l’apport initial des acquéreurs ?
N.K : Cela dépendra du montage financier. Sur cette question, nous avons approché les établissements bancaires pour voir ce qu’il y a lieu de faire. Il est évident que pour certains types de ménages qui se mettront en groupe, on pourrait leur alléger des choses. Nous pensons qu’il faut un dispositif qui permette à l’occupant de rembourser. Même si c’est très léger, il faut qu’il arrive à rembourser. C’est ce qui pérennise le système. Les financements bancaires, nous allons négocier pour pouvoir les échelonner. Nous allons négocier avec les établissements financiers pour voir comment les banques interviennent. Serait-il possible d’obtenir une maison sans apport financier? Nous allons échanger sur ces deux préoccupations avec les financiers. Mais nous ne savons pas si nous obtiendrons gain de cause. Tout est question de négociation. En tout cas, nous aviserons à l’issue des différentes négociations.
L.P : Quel sera l’apport de la ‘’Sicogi’’ et la ‘’Sogéfia’’ dans la réalisation du programme de logement du président Ouattara ?
K.N : La Sogefia est en liquidation depuis les années 1980. La société a été finalement liquidée même si cette structure a laissé un important parc immobilier donc qui a été récupéré par l’Etat. Aujourd’hui, c’est la Sicogi seule qui est opérationnelle. Quelle orientation nous allons donner aujourd’hui à la Sicogi ? Lorsque vous avez des structures privées qui construisent des maisons pour vous, il est très difficile d’adopter la politique de location vente. C’est une entreprise qui a beaucoup souffert et qui est en pleine restructuration pour lui permettre d’être un instrument plus dynamique. Aujourd’hui, c’est un instrument qui est complètement essoufflé. On va essayer de lui donner un peu plus d’élan et la placer au cœur du dispositif de construction des logements sociaux là où on aura du mal à inciter le secteur privé.
L.P : Vous venez d’organiser un atelier de validation stratégique sur la production en masse des logements. Quelles sont les grandes résolutions qui ont été arrêtées?
K.N : L’atelier a été salué par l’ensemble des partenaires. Ils ont apprécié l’esprit de collaboration de mon département. La question foncière, le financement et les normes Techniques ont été longuement débattus par les séminaristes. En ce qui concerne la question foncière, qui pour moi reste toujours la question la plus délicate, les séminaristes y ont tous noté l’insécurité qu’il y a aujourd’hui autour du foncier. Il y a des problèmes que nous avons avec les autorités coutumières qui vendent les terrains, et le problème de la disponibilité des titres fonciers. Ils ont souhaité que l’Etat puisse revoit à la baisse le coût des terrains. Bien qu’ils ne soient pas viabilisés, ces terrains coûtent de plus en plus chers en brousse. Et on n’a aucune sécurité sur ces terrains. Vous pouvez les acquérir, mais d’autres détenteurs qui ne vous ont pas été signalés par l’enquête de ‘’Commodo et Incommodo’’ vont venir faire des revendications là-dessus. Ils l’ont décrié et ont souhaité que l’Etat se mette au centre de la purge coutumière. Et que l’Agence de la gestion foncière (AGEF) soit aussi au cœur du droit coutumier pour protéger à la fois les acheteurs mais également les promoteurs immobiliers. C’est très difficile pour un promoteur immobilier qui a ouvert son chantier et qui se voit obliger d’arrêter les travaux pour un ou deux ans, parce qu’il est en justice. C’est une perte d’argent. Et parfois ça entraîne la liquidation des programmes. Ils ont souhaité qu’on mette l’AGEF au cœur du Droit coutumier. Cette structure a été créée par l’Etat pour gérer les réserves foncières du pays. Qu’on la mette au centre des purges et donc de la redistribution. Si nous atteignons cet objectif, nous aurons résolu le problème du coût et de la disponibilité des terrains. Ils ont également demandé que l’Etat puisse définir un nouveau mode de calcul des droits coutumiers. Puisque lorsque vous achetez des terrains qui ne sont pas viabilisés, le coût de la viabilisation revient 7 à 8 fois plus cher que le coût du terrain. Alors que ce qui fait un terrain, c’est sa viabilisation. Au niveau du financement, des perspectives intéressantes ont été ouvertes. C’est vrai que le secteur financier n’aime pas beaucoup financer dans l’habitat. Les banquiers accordent moins de 5% au secteur de l’habitat. C’est légèrement en deçà des attentes. Il y a des possibilités aussi bien pour les promoteurs que les acquéreurs. Ça demande que nous-mêmes, fassions preuve d’ingéniosité pour qu’il ait des textes y afférents. Et qu’à partir de là, on puisse faire les accompagnements nécessaires. Ce sont des choses techniques, mais il y a des possibilités d’avoir des financements. Les banques n’accordent pas de crédit immobilier au-delà de 5 ans. Au niveau des opérateurs, il y a des chantiers qui ont été ouverts. Mais ils doivent être plus professionnels pour bénéficier de la confiance des banques. La mise en œuvre effective de la nouvelle politique du logement mobilisera d’importantes ressources financières. Aussi, mon département est-il a pied d’œuvre pour mettre en place des mécanismes de recherche de financement pour la promotion du logement. Bien entendu, ce département veut asseoir la politique de financement du logement sur les mécanismes existants. Notamment, le Compte de mobilisation pour l’habitat (CDMH) et le Fonds de soutien à l’habitat (FSH), des ressources financières mises en place par l’Etat pour l’acquisition de logements. Mais la grande innovation que nous voulons apporter, c’est la création du Fonds National de Garantie de Logement (FNGL). Alimenté par le FSH et le CDMH, il pourrait être transformé en Société de Refinancement Hypothécaire (SRH) ainsi que diverses autres frais et cotisations payés par l’acquéreur.
LP : Quelle sera l’utilité de ce Fonds (FNGL) ?
KN : Ce fonds permettra au plus grand nombre d’accéder à des prêts immobiliers en garantissant les prêts pour améliorer la solvabilité des acquéreurs. Par ailleurs, l’Etat va encourager les établissements bancaires à préfinancer les activités des promoteurs en utilisant certaines mesures incitatives au profit des acquéreurs. Ce qui va contribuer à mettre à la disposition des promoteurs immobiliers les ressources nécessaires au financement de leurs projets immobiliers. En tout cas, dans deux ans la Côte d’Ivoire sera en chantier.
Réalisée par Anzoumana Cissé
Le Patriote : Quelle est de façon globale la situation du Logement en Côte d’Ivoire ?
Kaba Nialé : Elle est très difficile, il faut l’avouer. Depuis que la SICOGI et la SOGEFIHA ont arrêté de produire des logements sociaux, conformément à l’ancienne approche, il n’y a pas eu en direction des ménages ivoiriens, de véritable politique du logement à caractère social. Le secteur privé qui a pris le relais n’en n’a pas fait son cheval de bataille. Si bien que les besoins se sont accumulés dans le temps pour atteindre en stocks une évaluation d’environ 400.000 logements. Ces besoins s’accumulent à un rythme de 40. 000 logements par an, qui se répartissent à égale partie entre Abidjan et l’intérieur du pays. Ces besoins n’ont pu être satisfaits pour différentes raisons.
LP : Lesquelles ?
K .N : L’Etat a passé la main au secteur privé, avec un certain nombre de mécanismes. Mais malheureusement, ces mécanismes d’accompagnement ne se sont pas avérés suffisamment incitatifs pour amener le secteur privé à produire des logements à coût bas pour les populations.
LP : Quelles sont ces mesures d’accompagnement ?
KN : Ces mesures d’accompagnement ont été des mesures d’incitation fiscales et financières, essentiellement en direction de ces opérateurs, aussi bien en ce qui concerne la production que l’acquisition. Et elles ont accompagné les ménages à faibles revenus qui voulaient acquérir des maisons en aidant donc le système bancaire à retransformer un peu la nature des financements dont ils disposaient. Mais cela s’est avéré insuffisant, simplement parce qu’au delà de ces incitations, l’Etat n’a pas apporté d’autres incitations financières. Il n’y a pas eu notamment d’incitations directes alors que le coût des matériaux augmentait et, par ricochet, celui des maisons. Si bien que les producteurs sont allés se mettre sur les niches. Ces incitations concernent les maisons à caractères social et des maisons à caractère économique, puisque les éligibles atteignent la vingtaine de millions de Fcfa. Donc au lieu de produire les maisons de 5 à 6 millions Fcfa, les gens préfèrent produire les maisons de vingt millions Fcfa pour avoir les mêmes types d’incitation.
LP : A combien s’élève aujourd’hui le déficit en logement en Côte d’Ivoire ?
KN : Le stock global en termes de déficit est à peu près de 400 000. Ce déficit est de 200 000 à Abidjan et 200.000 à l’intérieur du pays. Mais le déficit par an est de 20.000 logements pour l’intérieur et plus de 20 000 pour Abidjan. Si bien que ce déficit vient grossir le stock qui est là. Les productions ne vont pas au même rythme que l’accroissement de la demande.
LP : Concrètement, face à une telle situation, quelles sont les missions spécifiques de votre département ministériel ?
KN : Le département doit créer les conditions pour la production massive de logements en direction des économiquement faibles. Ce que j’appelle les économiquement faibles, ce sont ceux qui sans accompagnements ne peuvent pas acquérir un logement. Notre mission est de faire en sorte que ces personnes puissent espérer être propriétaires. Donc de produire des maisons à faible coût. L’Etat entend donc les accompagner en faisant en sorte que les coûts des maisons qui sont produites soient le plus bas possible et que leur acquisition en soit ainsi facilitée. Il s’agit bien des maisons qui leur seront vendues à des prix modérés et sur des échéances qui seront suffisamment étalées et donc supportables par les revenus dont ils disposent. Notre mission est également d’agir pour que ceux des personnes qui ne pourront pas accéder directement au logement, en devenir propriétaires, les prix des loyers soient revus à la baisse pour leur permettre de se loger à des conditions acceptables et modérées.
LP : Doit-on croire que jusque-là, il n’existait aucune règlementation dans le secteur du logement ?
KN : Quand vous dites « secteur », c’est un peu vaste. Je souhaiterais que vous parliez plutôt de réglementation du coût des loyers.
Au jour d’aujourd’hui, en ce qui concerne les prix des loyers ou des maisons, une réflexion est en cours pour instaurer une réglementation. C’est vrai qu’il y a un encadrement minimum qui est fait au niveau des conditions de location. Mais nous sommes en train de réfléchir à comment dépoussiérer les documents. J’avoue que dès mon arrivée dans ce département, les gens qui m’ont vu visiter mes locaux m’ont demandé quand est-ce qu’ils vont pouvoir commencer à payer moins de nombre de mois de cautions et obtenir des maisons à bas prix. C’est une préoccupation réelle. C’est pour cela qu’il est important, lorsqu’on prend des textes pour réglementer ce genre de choses, qu’on puisse prendre en compte à la fois le point de vue des producteurs et des consommateurs. Je disais tantôt qu’il y a eu un dispositif d’accompagnement. Mais, en réalité, depuis que les structures d’Etat se sont retirées, l’essentiel des maisons qui sont produites, que ce soit à la vente ou à la location, sont le fait de particuliers. Ce ne sont pas les promotions immobilières, mais bien des particuliers, qui ont investi dans le but de rentabiliser leurs investissements. C’est pour cela que si vous prenez des dispositions qui réglementent le prix des loyers, il est impérieux d’établir un contact avec les producteurs et les consommateurs pour que chaque partie y trouve son compte. Mais il est évident que compte tenu de la politique sociale du logement qui va être menée, même si nous sommes dans une économie libérale, si nous arrivons les mois à venir à faire mettre sur le marché beaucoup de logements sociaux à des prix raisonnables, ceux qui ont des maisons seront obligés de baisser les prix. C’est la loi de l’offre et de la demande. Que ce soit directement en réglementant, que ce soit indirectement en inondant le marché de maisons, les prix seront revus à la baisse. En ce qui concerne la réglementation, nous sommes en train de réfléchir sur tout ce qui est condition de location, de caution, etc. Ce ne sera pas facile. En ce qui concerne la réduction du coût des loyers, nous sommes en train de voir ce qui se passe ailleurs, dans d’autres pays et qui soit acceptable. Donc peut-être que les choses pourraient se faire en deux temps. D’abord, les conditions de location et après concertations, on verra s’il faut une action directe sur les prix des loyers.
LP : Y a t-il eu dans ce sens des rencontres avec les promoteurs des opérations immobilières à Abidjan?
KN : Effectivement, depuis que nous sommes à la tête de ce département, ce que nous essayons de faire, c’est de voir comment fonctionne le secteur de la production du logement et de la mise sur le marché des logements. Bien entendu, les premières personnes qui peuvent nous informer, ce sont ceux qui sont sur le terrain. Depuis que nous sommes là, ce sont nos premiers interlocuteurs. Nous avons eu plusieurs rencontres dans notre ministère avec les promoteurs immobiliers. Ils ont été même conviés à notre séminaire pour réfléchir avec nous sur le projet de stratégie de logement que nous avons élaboré. Ce projet est le résultat d’un long processus de dialogue que nous avons eu avec ces opérateurs. C’est en les écoutant que nous allons améliorer notre système. Qu’est-ce que l’Etat peut apporter dans ce système ? Comment faire en sorte que la production du logement puisse se faire véritablement au profit du plus grand nombre ? C’est un dialogue constant. Nous avons inscrit notre action dans le cadre d’un partenariat avec le secteur privé. Car en finalité, c’est le secteur privé qui réalisera les logements, nous, nous ne sommes que maître d’ouvrage de tout cela. C’est pour cela que nous avons jugé bon de maintenir le contact avec ces opérateurs privés.
LP : Les promoteurs immobiliers dénoncent le coût élevé des intrants. Une politique sera-t-elle menée pour remédier à ce problème ?
KN : Tout à fait. Nous allons prendre attache avec le ministère du Commerce, pour que nous puissions regarder de près la question des prix des intrants. Ce sont des éléments importés. Nous allons voir qu’est-ce qui peut être fait pour que les Ivoiriens construisent au meilleur rapport qualité prix. Et à la fois regarder les normes des matériaux qui sont utilisés. Il y a des matériaux dont les prix internationaux sont parfois connus. Je pense sur ces éléments, il est possible de faire quelque chose. Et cela réduira davantage les prix des loyers.
LP : Dans les pays européens, asiatiques et même en Afrique du Sud, des maisons sont construites avec des matériaux tels que les bois. Est-ce que dans votre politique de production de logements de masse, les Ivoiriens doivent s’attendre à ce type de maisons.
KN : Je ne suis pas sûr aujourd’hui que le bois soit le matériel le moins cher. Le bois est très cher. Construire avec le bois est même un luxe. Je pense qu’il ya eu des expériences locales qui peuvent être intéressantes. Moi, ce que je voudrais faire les années à venir, c’est qu’on puisse traiter ces choses là. C'est-à-dire voir si ces matériaux locaux sont résistants. Cela peut permettre encore de réduire les coûts des maisons. Le bois, ce n’est peut-être pas le bon matériau. Il y a eu des tests, je pense qu’à l’époque, le BNETD a planché sur ce genre de matériau. Il y a eu des expériences. Il s’agira d’évaluer ces expériences. Si les résultats sont probants, il faudra voir comment les reproduire. Si ça ne l’est pas, ce sera un début.
L.P : A partir de quel moment mettrez-vous en forme le slogan du président Ouattara, ‘’un Ivoirien un toit’’?
K.N : je pense que mon département est sensible et les Ivoiriens en attendent beaucoup. Tous les jours dans mon entourage, les gens demandent quand est-ce qu’ils seront logés ? Je leur réponds : « Qui veut aller loin ménage sa monture ». Je n’ai pas envie de vous faire des maisons pour que le système s’essouffle en quelques mois. C’est quelque chose de novateur, ce que nous allons faire. Car depuis une trentaine d’années, il n’y a pas eu de production de logements sociaux en masse. Nous allons travailler dans des conditions différentes que les SICOGI et SOGEFIHA. Le montage que nous allons faire doit être solide et novateur. Nous sommes en train de mettre en forme le système. Et nous pensons que d’ici fin 2011 où début 2012, nous allons monter et finaliser ce projet et mettre en route les premiers projets pilotes. Ce qui est important pour ce genre de projet, c’est le départ. Une fois que le système est pensé et que les premières maisons se mettent en route, il s’agira après de rechercher les financements et de produire ces maisons en quantité.
L.P : A quand la livraison des premières maisons ?
K.N : Dans la conception, nous avons un peu imaginé le mécanisme. Nous allons voir et examiner la possibilité de fournir le terrain et apporter un minimum d’assainissement sur ces terrains. Cela devait permettre aux promoteurs de réduire les coûts des maisons qu’ils vont construire. Ensuite, on les aidera à commercialiser ces maisons sur le volet social. Nous allons offrir le terrain, faire un peu de viabilisation, et faire construire les maisons par le promoteur. J’ai demandé à mes services techniques d’étaler un peu cela dans le temps. Tout cela dépendra du OK du gouvernement. Si pendant le mois de septembre nous réussissons à viabiliser des terrains et que les chantiers sont ouverts, les premières maisons sortiront avant fin 2011. Mais une maison on ne la construit pas en seul jour.
L.P : Disposez-vous d’assez de réserves foncières pour la construction de ces logements de masse ?
K.N : C’est seulement à Abidjan que la question des réserves foncières se pose, dans une moindre mesure aussi à Yamoussoukro. Les propriétaires terriens de Yamoussoukro veulent anticiper le transfert de la capitale. La question foncière est plus délicate au-delà même du financement. Les terrains se font rares à Abidjan et dans ses banlieux. Cela est notre principale contrainte. Nous sommes en train de réfléchir sur la stratégie d’occupation des terrains. Nous avons eu une approche des maisons sociales, qui est plutôt consommatrice en terrains. Mais si nous l’adoptons, à la longue, nous allons connaître à terme de difficultés au niveau du foncier. Il va falloir réaménager le système et voir comment mixer les choses. Et apprendre par exemple à construire en hauteur. Mais les prix ne seront pas les différentes. On est obligé de faire des maisons basses pour des revenus très modestes. Et quand vous construisez en hauteur, les prix augmentent pour un certains nombre de facteurs. En ce qui concerne les logements sociaux, il va falloir entamer très rapidement une réflexion profonde pour opérer des choix par rapport aux terrains.
L.P : Combien vont coûter ces maisons sociales?
K.N : Ce sont les promoteurs qui nous diront les prix. Nous pensons que si nous commençons autour de 5 ou 6 millions de Fcfa, c’est bon. Ce sont des prix raisonnables ! L’Etat considère qu’à Abidjan les maisons qui coûtent 20 millions de Fcfa, équivalent aux maisons économiques. Pour les très faibles revenus, il va falloir que nous imaginions ce qu’on appelle les ‘’maisons Ado’’, c’est-à-dire des deux pièces (une chambre –Salon) avec un minimum d’équipement à l’intérieur. Mais néanmoins avec des capacités d’extension, pour permettre à l’occupant dès que les moyens le lui permettent, de l’agrandir en fonction de ses moyens. Les maisons seront vraiment très modiques. Il y aura des standings avec des coûts échelonnés. Mais tout cela à des prix raisonnables.
L.P : Que ce soit les logements sociaux ou économiques, quel sera l’apport initial des acquéreurs ?
N.K : Cela dépendra du montage financier. Sur cette question, nous avons approché les établissements bancaires pour voir ce qu’il y a lieu de faire. Il est évident que pour certains types de ménages qui se mettront en groupe, on pourrait leur alléger des choses. Nous pensons qu’il faut un dispositif qui permette à l’occupant de rembourser. Même si c’est très léger, il faut qu’il arrive à rembourser. C’est ce qui pérennise le système. Les financements bancaires, nous allons négocier pour pouvoir les échelonner. Nous allons négocier avec les établissements financiers pour voir comment les banques interviennent. Serait-il possible d’obtenir une maison sans apport financier? Nous allons échanger sur ces deux préoccupations avec les financiers. Mais nous ne savons pas si nous obtiendrons gain de cause. Tout est question de négociation. En tout cas, nous aviserons à l’issue des différentes négociations.
L.P : Quel sera l’apport de la ‘’Sicogi’’ et la ‘’Sogéfia’’ dans la réalisation du programme de logement du président Ouattara ?
K.N : La Sogefia est en liquidation depuis les années 1980. La société a été finalement liquidée même si cette structure a laissé un important parc immobilier donc qui a été récupéré par l’Etat. Aujourd’hui, c’est la Sicogi seule qui est opérationnelle. Quelle orientation nous allons donner aujourd’hui à la Sicogi ? Lorsque vous avez des structures privées qui construisent des maisons pour vous, il est très difficile d’adopter la politique de location vente. C’est une entreprise qui a beaucoup souffert et qui est en pleine restructuration pour lui permettre d’être un instrument plus dynamique. Aujourd’hui, c’est un instrument qui est complètement essoufflé. On va essayer de lui donner un peu plus d’élan et la placer au cœur du dispositif de construction des logements sociaux là où on aura du mal à inciter le secteur privé.
L.P : Vous venez d’organiser un atelier de validation stratégique sur la production en masse des logements. Quelles sont les grandes résolutions qui ont été arrêtées?
K.N : L’atelier a été salué par l’ensemble des partenaires. Ils ont apprécié l’esprit de collaboration de mon département. La question foncière, le financement et les normes Techniques ont été longuement débattus par les séminaristes. En ce qui concerne la question foncière, qui pour moi reste toujours la question la plus délicate, les séminaristes y ont tous noté l’insécurité qu’il y a aujourd’hui autour du foncier. Il y a des problèmes que nous avons avec les autorités coutumières qui vendent les terrains, et le problème de la disponibilité des titres fonciers. Ils ont souhaité que l’Etat puisse revoit à la baisse le coût des terrains. Bien qu’ils ne soient pas viabilisés, ces terrains coûtent de plus en plus chers en brousse. Et on n’a aucune sécurité sur ces terrains. Vous pouvez les acquérir, mais d’autres détenteurs qui ne vous ont pas été signalés par l’enquête de ‘’Commodo et Incommodo’’ vont venir faire des revendications là-dessus. Ils l’ont décrié et ont souhaité que l’Etat se mette au centre de la purge coutumière. Et que l’Agence de la gestion foncière (AGEF) soit aussi au cœur du droit coutumier pour protéger à la fois les acheteurs mais également les promoteurs immobiliers. C’est très difficile pour un promoteur immobilier qui a ouvert son chantier et qui se voit obliger d’arrêter les travaux pour un ou deux ans, parce qu’il est en justice. C’est une perte d’argent. Et parfois ça entraîne la liquidation des programmes. Ils ont souhaité qu’on mette l’AGEF au cœur du Droit coutumier. Cette structure a été créée par l’Etat pour gérer les réserves foncières du pays. Qu’on la mette au centre des purges et donc de la redistribution. Si nous atteignons cet objectif, nous aurons résolu le problème du coût et de la disponibilité des terrains. Ils ont également demandé que l’Etat puisse définir un nouveau mode de calcul des droits coutumiers. Puisque lorsque vous achetez des terrains qui ne sont pas viabilisés, le coût de la viabilisation revient 7 à 8 fois plus cher que le coût du terrain. Alors que ce qui fait un terrain, c’est sa viabilisation. Au niveau du financement, des perspectives intéressantes ont été ouvertes. C’est vrai que le secteur financier n’aime pas beaucoup financer dans l’habitat. Les banquiers accordent moins de 5% au secteur de l’habitat. C’est légèrement en deçà des attentes. Il y a des possibilités aussi bien pour les promoteurs que les acquéreurs. Ça demande que nous-mêmes, fassions preuve d’ingéniosité pour qu’il ait des textes y afférents. Et qu’à partir de là, on puisse faire les accompagnements nécessaires. Ce sont des choses techniques, mais il y a des possibilités d’avoir des financements. Les banques n’accordent pas de crédit immobilier au-delà de 5 ans. Au niveau des opérateurs, il y a des chantiers qui ont été ouverts. Mais ils doivent être plus professionnels pour bénéficier de la confiance des banques. La mise en œuvre effective de la nouvelle politique du logement mobilisera d’importantes ressources financières. Aussi, mon département est-il a pied d’œuvre pour mettre en place des mécanismes de recherche de financement pour la promotion du logement. Bien entendu, ce département veut asseoir la politique de financement du logement sur les mécanismes existants. Notamment, le Compte de mobilisation pour l’habitat (CDMH) et le Fonds de soutien à l’habitat (FSH), des ressources financières mises en place par l’Etat pour l’acquisition de logements. Mais la grande innovation que nous voulons apporter, c’est la création du Fonds National de Garantie de Logement (FNGL). Alimenté par le FSH et le CDMH, il pourrait être transformé en Société de Refinancement Hypothécaire (SRH) ainsi que diverses autres frais et cotisations payés par l’acquéreur.
LP : Quelle sera l’utilité de ce Fonds (FNGL) ?
KN : Ce fonds permettra au plus grand nombre d’accéder à des prêts immobiliers en garantissant les prêts pour améliorer la solvabilité des acquéreurs. Par ailleurs, l’Etat va encourager les établissements bancaires à préfinancer les activités des promoteurs en utilisant certaines mesures incitatives au profit des acquéreurs. Ce qui va contribuer à mettre à la disposition des promoteurs immobiliers les ressources nécessaires au financement de leurs projets immobiliers. En tout cas, dans deux ans la Côte d’Ivoire sera en chantier.
Réalisée par Anzoumana Cissé
